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抓住樓市分化後的改革契機

http://www.CRNTT.com   2014-05-27 09:00:44

中評社北京5月27日訊／在多種因素作用下，3月以來國內主要城市房價指標降溫，樓市正在步入調整期。一時間眾說紛紜，有不少觀點認為樓市現“拐點”，房價的“大跳水”，甚至“崩盤式”全面回落。 　　中國網刊登財政部財政科學研究所所長賈康文章認為，上述認識似乎過於極端化和悲觀，因此，有必要區分市場分化（有升有降）和大勢拐點（長期曲線掉頭向下）的不同，以及房價的階段性回調盤整與全面崩盤的不同。 　　房地產市場分化有利於擠泡沫 　　文章表示，中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展新階段的狀態。總體而言，中國城鎮化正處於方興未艾的發展過程中，在今後幾十年城鎮化水平高速提升期里，還會有幾億人要進城居住。伴隨中國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，中國城市中心區域房價仍保持長期性上漲趨勢。前期房地產市場可能由於種種原因形成一些泡沫因素，但在市場出現分化的情況下，正有利於使泡沫現形並加以消化。值得說明的是，尚無可信理由認定中國樓市已進入斷崖式“大跳水”和“崩盤”過程。正常的市場是允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。而中國樓市前些年表現似乎是個單邊市，大家實際上誰也不覺得其中有風險，很多資金都肆無忌憚地在房地產市場里面炒作，而現在出現市場分化，正好是一個矯正契機。 　　市場分化後可以使一些要買房的居民得到價格實惠，但不能因為現在一些具體的價格下調案例，就簡單預期房價會普遍“大跳水”，甚至出現“斷崖式全面崩盤”局面，這反而會使相當多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方房價仍然堅挺，並且還有漲價的案例。今年4月份70個大中城市新建商品房價有69個與去年同期相比上漲，有8個環比下降；二手房價同比下降的城市有2個，環比下降的有22個。當然，從成交量等指標看，再往後有降價表現的城市可能會更多些。需要強調的是，統計公布的價格是均價，光看均價不能說明太多問題。在“有升有降”的具體場景即“市場分化”環境出現後，對於交易雙方來說，最重要、最關鍵的是具體分析每個交易對象的具體情況。如果說樓市現在已進入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結束以往“單邊市”的全民教育。今後對房地產價格的分析要分線、分市、分段、分類、分型。 　　所謂分線，就是一、二、三、四線城市的房價會有明顯區別。分線之後還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人說現在房價出現了下調案例，但應看到五環之內還較穩定，主要是在大興、通州等地段有個別調價案例，這就體現了地段的不同。再往下還得分型，什麼樣的戶型、朝向、樓層、具體特點，都可能會導致價格不同。再往下還得分類，比如學區房還是非學區房，與地鐵站是什麼關聯狀態等。有了市場分化以後，所有和不動產發生關聯的社會成員要一起學習，形成對市場的基本認識，並順應市場要求去防範風險，優化自己的具體決策。目前應是一個很好的促進中國住房市場健康化的契機，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權宜手段。

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