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房地產市場的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

房地產市場的“再平衡” 　　文章分析，中國房地產市場的供需極度失衡，在今後5-10年里會出現明顯的改善。中國的房地產市場將逐步進入一個供需基本平衡的階段。在這個“再平衡”的過程中，房價的漲幅會明顯回落，在某些供應增長過快的區域甚至會出現明顯的下跌。但從全國均價來看，在今後10年里，房價整體應該還是保持穩中略升的態勢（當然其中某些年份可能會出現一些波動）。 　　國家統計局的數據顯示，到今年4月底，全國商品房在建未完工面積達到54億平米。如果按2013年的商品房竣工面積（10億平米）計算，把這些在建項目完工需要大約5.3年的時間。在這5年多的時間里，按城鎮人口每年新增1800萬人計算，城鎮常住人口會增加約9000萬人。按人均居住面積33平米計算，這些新增城鎮人口所形成的潛在住房需求約為30億平米。也就是說，在不考慮現有城鎮居民的改善性住房需求的情況下，今後5年（2014-2018年）住宅房地產市場將出現新增供應大於新增潛在需求約24億平米（54億平米減去30億平米）的現象。 　　不過，這24億平米供大於需的缺口，與過去15年所累積的供小於需的缺口（76億平米）相比，依然有52億平米的差距。這意味著，即便把這些在建項目按時竣工，中國住宅市場的巨大供需缺口也不可能在5年內消失。因此，我們判斷，中國的房地產市場從供應極度短缺的狀態走向基本平衡的“再平衡”過程大約會持續10年左右。 　　在房地產市場“再平衡”的過程中，隨著供需缺口的逐漸縮小，一批又一批對住房具有“潛在需求”的城鎮居民將會獲得買房的機會。在這一背景下，房價走勢將主要取決於居民收入的成長速度及按揭貸款的可獲得性。只要中國經濟能夠保持7%左右的實際增長率，城鎮居民的名義收入應該可以保持在8-10%的增速，這意味著其名義收入的絕對水平在今後5年內會提升50%，而在10年內會成長一倍以上。在這種收入增速下，城鎮居民的購房能力會明顯改善。如果隨著金融改革的深化，按揭貸款的可獲得性進一步提升的話，越來越多的“潛在需求”將轉化成為真實需求，從而形成對房價穩定的有力支撐。 　　因此，在供需缺口依然較大、收入增速依然較快、金融深化的空間依然廣闊的背景下，中國的房地產市場在今後5-10年的“再平衡”過程應該可以平穩進行，房價漲幅應該更趨溫和。而在近期內（2014-2015年），各地政府正在醞釀取消的“限購”政策則會更為直接、更為快速地釋放出大量的具有購買力支撐的真實需求，從而大大降低房價下跌的可能性。 　　房地產市場的潛在風險 　　文章指出，儘管如此，房地產市場的潛在風險也的確不容忽視。如果開發商們繼續保持過去幾年瘋狂擴張、拼命圈地的策略，而不是懸崖勒馬、穩健經營、降低杠杆率的話，那麼房地產市場的風險在今後數年則可能急劇上升，最終導致一場較大的危機。 　　按照國家統計局的數據，在2010-2013年間的4年里，新開工面積總和達到73億平米。而2013年當年的商品房新開工面積即達到20億平米。如果開發商繼續以如此瘋狂的速度上新項目，那麼今後5年，新開工面積總和將超過100億平米，遠遠超出今後10年新增的住房需求，也遠遠大於過去15年商品房竣工面積總和（88 億平米）。果真如此，中國的房地產市場在10年之內就可能出現供大於求的現象，屆時房地產價格的大幅度調整也就難以避免。 　　從這個意義上講，今年前四個月出現的新開工面積的大幅度回落（-22%）其實是件好事！如果新開工面積在今後幾年繼續保持回落態勢，這將大大降低5年後房地產市場出現嚴重供大於需的風險，保證房地產行業的平穩運行。與此同時，由於在建面積實在很大，即便新開工面積繼續回落，只要開發商獲得足夠的融資，房地產投資在今後的3-4年里依然有可能維持10-15%的增速，這對近期的“穩增長”舉措也不會產生明顯的不利影響。

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