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建立多層次房地產風險分擔體系

http://www.CRNTT.com   2015-02-06 09:33:40  


 
  四是繼續支持保障性安居工程建設,有利於房地產市場平穩發展。2014年,中國全面完成700萬套的保障性開工建設任務,其中各類棚戶區470萬套以上,基本建成480萬套,完成260萬戶農村危房改造。根據城鄉和住房建設部任務安排,2015年計劃建設保障性安居工程700萬套,基本建成480萬套,繼續大規模推進棚戶區改造。同時,城鄉和住房建設部初步確定了北京、上海、廣州、深圳等城市房地產投資信托基金(REITs)試點方向,包括公共租賃住房、廉租房,通過資產證券化,有效解決租賃型保障房租金短板。保障性住房規模進一步擴大,能夠有效穩住房地產市場預期,保證房地產市場平穩有序發展。

  總的來看,2015年中國房地產投資將繼續下滑,房地產市場將明顯分化,價格總體仍處於緩慢回調階段,房地產金融風險將逐步顯現。具體而言,一線城市受相對寬鬆貨幣政策和剛需釋放影響,量價存在反彈空間;受京津冀一體化、長江經濟帶建設、“一帶一路”等一系列重大區域發展戰略利好影響,武漢、昆明等部分二線城市存在上漲空間,其他二線城市房價將繼續小幅回調;三四線城市由於市場需求前期透支,人口吸附能力較弱,房價或將繼續下行,面臨較嚴重的系統性風險。

  從政策層面看,房地產宏觀調控政策將更加靈活,定向降准或降息將釋放流動性,行政化的樓市調控政策將逐步弱化或退出,分類和雙向調控有望加強,保障房建設力度加大,房地產長效調控機制逐步建立。

  文章認為,當前應正確引導房地產市場預期,防止發生系統性金融風險。一要正確引導市場預期。房地產價格上漲過快,會引起購房者的不滿;房地產價格下跌,也會引起有房者不滿,而且會導致開發商資金鏈緊張和銀行壞賬增加,引發金融風險。因此,應維護房地產市場平穩運行。加強輿論引導,引導市民理性消費,保障剛性需求,抑制投資投機性需求,讓市場回歸理性。二要進行房地產貸款業務風險壓力測試,模擬在房價下跌等各種情況下的銀行承壓能力。三要高度關注重點區域、重點企業,強化“名單制”管理,及時釋放風險,防範個別企業資金鏈斷裂。四要盡快建立房地產風險預警制度,及時監測房地產市場供需整體走勢和結構變化。五要建立房地產風險應急處置聯動機制。加強銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯動與共享,建立房地產抵押違約風險爆發的跨部門應急聯動處置機制。

  文章提出,改善房企融資結構,建立多層次房地產金融風險分擔體系。一要繼續依靠銀行信貸走間接融資的道路,同時,拓寬在資本市場直接融資渠道,包括恢復房企首次公開發行(IPO)和增發等融資形式,擴大債券市場融資。二要積極推進住房抵押貸款證券化(MBS)。逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場;培育抵押貸款證券化市場,大力發展相關中介機構,建立多元化的融資體系。三要大力發展房地產投資信托基金(REITs)。加快制定相關政策、法律法規,為房地產投資信托發展創造良好的政策和法制環境。四要完善房地產貸款擔保和保險制度。制定所得稅優惠政策,鼓勵保險公司經營房地產貸款保險業務,減少房地產抵押風險。五要探索住房開發性金融業務,發行住房金融債券,採取市場化方式,為中國保障房建設籌集資金。


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