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“地王”大戲連台 絕非喜劇

http://www.CRNTT.com   2009-12-24 10:33:39  


新江灣城在滬屬郊區,再出地王令人咋舌
  中評社北京12月24日訊/《東方早報》今天刊登地產界人士楊紅旭的評論文章“地王的大戲連台絕非喜劇”,文章表示,“地王‘大戲連台’,不是什麼幸事,每個地王背後,都是一大片房價上漲。既然暫時無法抑制企業的衝動,那麼,調整‘價高者得之’的土地出讓規則,實屬必要。”其內容如下:

  12月份的中國房地產界,從未這麼熱鬧過。如果說“國四條”明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,頗出業界意料的話;那麼,廣州刷新全國總價地王紀錄,上海再創年內單價地王新高,同樣讓人有點驚詫。

  昨天,新江灣城C6地塊最終由中建地產以37.2億元拍得,溢價率達到116.6%,樓板價達32484.26元/平方米,成為全國年度單價新地王。而巧合的是,前天廣州誕生了一個255億元的全國總價地王,而且是富力、雅居樂、碧桂園聯合體對抗保利、萬科、中海聯合體,可謂極具觀賞價值。兩大地王,仿如地產界的兩檔“賀歲片”,要為2009年中國房地產業畫上一個“完美”的句號。

  假如我們十年後再來回顧2009年,檢視今天地王頻出、年末沸騰的景象,一定會平生幾多感慨。是喜劇,還是悲劇,抑或是鬧劇?屆時自有公斷。如果把純商品化的土地市場和房產市場都歸為資產市場,那麼它應該具有資產市場的基本規律,而無數歷史案例都證明,沒有只漲不跌的資產價格,也沒有可以持續繁榮十幾年不休息的資產市場。

  就房地產市場而言,1990年的日本、台灣地區,1997年的香港地區、泰國,2006年的美國,都曾成為房價泡沫破滅的起點,並在其後3-5年內持續下跌,跌幅達30-70%;就在我們身邊的香港的住宅價格,至今仍未回到1997年三季度的高點;遠在天邊的美國房價,2006年6 月至今年累計下跌近四成,今年5月才開始止跌微升。

  難道我國房價,真如很多人以為的那樣“不可能下跌”嗎?其實為任何資產價格找出存在的理由,都不會太難。中國的國情確實和發達國家不同,上海的樓市也確實與香港地區、紐約不太一樣。據此,我國和上海的房價即使存在或少或多的泡沫,也不會短期大幅下跌。

  然而,部分大型開發商,尤其是今年在土地市場風頭甚健、風光無限的央企,已經被眼前的市場火爆情形迷住了雙眼。其實,一種風險已經顯形,那就是以“國四條”和五部委土地出讓金新政為代表的政策風險;另一種風險正在浮出水面:樓市將要調整。遺憾的是,少數房企得意忘形,依然沿著今年高房價、高利潤的思維慣性向前奔。

  不禁想到王石最近的一個觀點:萬科已做好迎接泡沫破裂的準備。極有可能再次印證:薑是老的辣。我們以為,在政策風險確鑿、市場風險上升的不利情況下,那些依然高價圈地的房企猶如5000-6000點的股民,也很像2007年四季度搶當地王的企業。近10年中國樓市只升不降,所以不僅部分購房人堅信房價“只漲不跌”,而且部分開發商亦堅持看好後市。沒有經歷過完整市場周期的經驗主義者,其實都是“偽經驗”。

  今年二季度,全國地王焦點在北京。下半年,焦點轉師上海,尤其是今年上市的央企中國建築,下屬兩家房地產子公司,中海70億元稱王長風地塊,中建再領新江灣風騷。這本不算什麼離奇之事。問題在於,今年地價上漲的速度有些離譜,明顯超過市場最熱的2007年。比如,12月份有幾個典型的高價地:綠城以379%的溢價率豪奪浦東唐鎮地塊,樓面價高達1.9萬元/平方米,比附近在售房價還高出約三成;嘉定新城地塊溢價率再次刷新紀錄:高達 425%。

  這既不符合“國四條”精神,亦不受上海政府歡迎。近幾年,上海政府高層一再表態要穩定房價。近期,韓正市長會見蘇州黨政考察團時明確提出:上海將採取果斷措施遏制上海房地價過快上漲。“果斷措施”,讓人比以往有了更多的期待。昨天政府新聞發言人陳啟偉透露,上海市完善房地產市場健康發展的原則意見已基本形成,主要從供地、住房保障體系及市場監管入手,其中供地方面將切實增加保障性住房和普通商品住房供地。

  應該說,2008年以來,上海在廉租房和經濟適用房建設方面推進力度很大,近期又提出到2012年末將新建30萬套經濟適用房,規模堪稱全國第一。可問題的關鍵是,上海城鎮建設用地已遇到嚴重的“瓶頸”,在繼續推進十五個大型居住區規劃和建設的同時,如何進一步調配有限的土地資源,尋找市場化住宅和保障性住房之間份額分配的“黃金分割點”,是亟待研究和解決的課題。

  但無論如何,在這一背景下,地王“大戲連台”,不是什麼幸事,每個地王背後,都是一大片房價上漲。既然暫時無法抑制企業的衝動,那麼,調整“價高者得之”的土地出讓規則,實屬必要。