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巴曙松：中日地產泡沫比較

http://www.CRNTT.com   2010-11-04 10:57:35

日本的地產泡沫對中國房地產有何警示 　　中評社北京11月4日訊／在不同階段，日本這個演變過程有它值得我們警醒的教訓，也有值得我們汲取的經驗。工業化時期的保障房建設，城市化時期對原有房屋的翻新，寬鬆貨幣政策即使在供求沒有大的變化情況下也有可能形成地產泡沫。對比日本，我國房地產市場，有很多是值得參照借鑒、警醒的。從發展環境來看，我們大概跟它第二個十年有點類似，但很難類比，無論如何保障性住房這一關是難以規避的。中國經濟網今日登出著名經濟學家巴曙松的評論文章“中日地產泡沫比較”，其內容如下： 　　近期在中國的房地產市場經歷過一段上漲之後的調控，大家本能地就會提起日本的泡沫經濟，日本的房地產泡沫。大致上來看，日本的經濟發展在它的經濟起飛時期從1955年以來經歷了非常典型的四個十年。 　　第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰後經濟起飛。典型的投資主導模式推動發展。第二個十年開始於1966年，這個時候強調投資主導向消費內需主導。家庭收入持續增長引發房地產空前發展。第三個十年從1976年開始，日本經濟也進入一個經濟結構調整、轉型的所謂的新經濟時代，國民收入高速增長轉向穩定增長。第四個十年，從1990年之後的十年稱為迷失的十年。在不同的時期，不同發展的主要增長動力不一樣，特征也有很大差異。 　　與日本經濟四個十年相對應，基本上它的房地產也分成四個階段。第一個階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產發展最主要的推動力是保障型住房。這一時期日本房地產面臨的最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶，大量的工業化，需要大量的勞動者有住的地方。截至1965年，日本政府經過10年保障型住房建設，整體上日本住房存量達到大約2800萬套，人均房間數達到0.9左右，戶均住房套數基本接近1%。這說明日本經過這一階段，住房短缺問題在工業化時期基本上解決。 　　第二個十年，從1966年開始的第二個十年是日本的房地產快速成長的階段，在這個十年裡，日本經濟保持強勁增長，年均復合增長率超過5%，在這個時期國民收入在不斷提高，對耐用消費品和住房消費支出也在提高，城市化在推進。這一階段是日本房地產快速發展時期，十年間共建超過2500萬套住房。而且新建住房幾乎相當於住房存量的全部。這說明日本在1975年末基本上把以前的全部舊房更新了。而同時也使得日本戶均住房套數達到了1.3左右。 　　第三個階段是1976年開始的第三個十年，是日本泡沫發展的第三個十年。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，基本的居住和改善性需求已經逐步得到釋放。但是，在真實需求與供給沒有發生大的增長及變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現異常高幅度的上漲。其中一個重要的導火索就是日元走向浮動並不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經濟帶來衝擊，過度採取寬鬆貨幣政策、財政政策，使得流動性大量湧入房地產市場，房地產泡沫迅速膨脹。 　　第四個十年，失落的十年。房地產泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業形成很大衝擊。金融界把它稱為資產負債表危機。負債一分錢不少，資產大幅度縮水。所以資產負債表的修復需要比較長的時間。

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