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| 台灣以房養老有譜 十億商機蠢動 | |
http://www.CRNTT.com 2010-01-09 09:23:43 |
你有想過，一棟價值千萬元的房子，未來將可以提供你退休後的生活開支嗎？因應台灣逐漸步入老年化社會，在先進“國家”行之有年的“以房養老”政策也在近期引起廣泛的討論。所謂“以房養老”的概念，也就是老年人以擁有產權的住房做為抵押，向銀行或其他金融機構借款，屋主可以繼續保留房屋居住權，等到去世後再用住房還貸即可，藉此照護老年後的生活品質。 以社會環境來看，近年來台灣出生率在世界各國敬陪末座，連帶讓台灣加速進入到高齡化社會，根據“內政部”統計，台灣六十五歲以上高齡老人激增已占總人口一○%，早超過聯合國七%老年化社會之標準；二○○七年台灣地區的老化指數達五八%，是全球平均值三八%的一倍半，依照這樣的速度，到了二○二九年，平均每二.九位年輕人就得養一位老人。 年金屋成為養老新顯學 無收入、無子嗣奉養，且醫療與照護成本較高的老人，若沒有完整的配套措施照顧，將對社會產生極大的衝擊。也因此，今年九月中，“衛生署長”揚志良對於台灣快速邁入高齡社會所提出的“年金屋”概念，獲得廣大的迴響。 根據政治大學地政系教授張金鶚的說法，以房養老大致有三個方案。分別是之前討論較多的逆向抵押貸款（ＲＭ）和售後租回年金屋（ＳＬ），以及社會照顧服務（ＳＣ），讓老人不用擔心退休後的日常生活所需。 簡單來說，逆向抵押貸款（ＲＭ）是以銀行為主體，由銀行評估後，接受老人“以房抵押貸款”，藉著抵押房屋獲取生活零用金，並仍持有房地產所有權。而售後回租年金屋 （ＳＬ）則是由保險公司購買老人的資產，再按期發給老人年金，保險公司取得資產後，委託物業管理公司管理維護，再授權資產管理公司進行資產有效運用。 最後一種目前台灣比較少被提及的社會照顧服務（ＳＣ），這是指社會福利機構透過貸款或信託方式取得資金，再提供照護服務給老人。目前看起來，產官學就都認為逆向抵押貸款的可行性似乎比較符合台灣當地的現況與民情。 約有35萬戶潛在需求量 相較於“以房養老”已行之有年的美國、英國、澳洲、法國和加拿大等先進國家；與正在發展中的日本、香港、中國大陸等地，現在正要開始的台灣，起步雖晚，但條件並不差。根據政大地政系教授林左裕的研究，在三十歲至六十五歲的受訪者中，有近三成四的人願意申請以房養老；換算戶數約有三十五萬戶潛在需求量。 大型行庫主管也估計，如以三十五萬戶概算，逆向抵押房貸開辦早期，可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦，若以銀行公會開辦費三千元、鑑價費四千元的規劃概算，預估可為金融業帶入十億元以上收入，這還不包括將來每月○.○二%的服務費用，一旦未來推動順利，驚人商機下必然會讓銀行承做意願大大增加。 而根據研究數據，願意申請的受訪者中，約有六成的受訪者選擇每月領取固定金額，另外三成希望保持一定信用額度隨時支應，只有不到一成的受訪者希望一次提領；受訪者主要還是希望提升老年生活及分擔日常支出，也一定程度上反映了老來是否可以活得富足無慮，是一般人非常在乎的事情。 張金鶚指出，台灣生育率世界最低，加上地小人稠、土地價值逐年上漲，以及房屋自有率高達八成以上的兩大優勢，只要政府扮演好核心關鍵的角色，做好承擔部分風險與充分宣導的工作，台灣比起美國更適合推動“以房養老”政策。 |
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