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德國房價緣何十年不漲?

http://www.CRNTT.com   2010-03-11 11:22:55  


獨具特色而又針對性極強的調控政策,是保障德國房價長期穩定的關鍵。
  中評社北京3月11日訊/最新一期《環球》雜誌今天登載評論員郇公弟的文章“德國房價緣何十年不漲?”,文章表示,“…德國房價之所以能夠保持平穩,並非出於偶然因素,德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策,正是長期保障房價穩定的關鍵所在。”其內容如下:

  目前,世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來,日本興起的“住居福祉學”,更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看,凡是重視房地產的民生性質,將房地產市場作為消費市場而非投資市場的,國家經濟週期波動就比較小。

  同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲,危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產制度,起到了關鍵性作用。

  據統計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了三倍。

  分析德國房價不漲的內在原因,簡單來說,可總結為八個方面:

  其一,確保房屋充足供應,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,德國都有著詳盡的建房規劃,住房建設依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

  實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外,在1989年柏林牆倒塌後,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。

  其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在採取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。 


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