平抑房價 從健全地價查估做起

http://www.CRNTT.com   2010-03-17 08:57:58

對較成熟的經濟地區來説，壓抑房價有利於經濟長期穩定發展。 　　中評社台北3月17日訊／“ 藉由政府定期發布基準地的地價和基準房的房價，民眾可以間接瞭解到附近土地或房屋的價格，由於這些價格不是直接將市場成交價格披露，而是借用不動產估價師的專業提出合理價值，在社會大眾有參考依據下，可以降低少數聳動性交易價格而受到的莫名波及。”“中華民國”土地估價學會理事長、政治大學地政系副教授陳奉瑤今天在《中國時報》“平抑房價 從健全地價查估做起”，對台灣抑制房價措施提出建言。文章內容如下：   　　據報載，政府有意以提高稅賦來抑制房價。房價真的很高嗎？提高土地稅稅率，真的可以平抑房價嗎？  　　購買房屋的土地稅持有成本是由課稅地價和課稅的稅率共同決定，如果稅率提高但課稅地價降低，未必能夠提高持有成本。按照目前規定，土地稅稅率由“中央”決定，課稅地價則由縣市政府查估。縣市政府為了降低民眾的負擔，傾向低估課稅地價，所以“中央”在政策上雖然要求公告土地現值接近市價，但是由“國有財產局”標售土地價格的底價與公告土地現值間的差距，難免讓人懷疑“中央”政策，縣市政府會真正落實嗎？  　　至於公告地價遠低於市場價格的情形，大家心知肚明，只要把地價稅稅單拿出來看就可瞭解。縣市政府低估課稅地價的現實下，如果沒有配套措施，“中央”調高稅率，恐怕縣市政府面對民眾壓力只好再壓低地價，那麼現行稅基失實的情況將更形嚴重。  　　土地價格的掌握，各縣市政府的地價人員不是不能，而是在縣市政府低稅賦目標下，在技術上刻意調整。目前各縣市政府地政單位在“內政部”推動下都設有基準地，每年辦理基準地的地價查估，有些縣市甚至委託不動產估價師辦理。基準地的地價普遍高於課稅地價而較能反映市場價格，只要縣市政府能參照基準地的方式評估土地價格，不僅能解決政府帶頭作假的問題、更能使地價查估回歸正常，合理反應土地持有成本。  　　當然，縣市政府也有可能壓低基準地地價，不過由“中央”在各縣市設定數點基準地進行地價查估，與現在縣市政府的基準地配合，應該可以發揮相輔相成、彼此查核校對的作用。此外，也可以考慮強制將基準地地價的查估委託獨立的不動產估價師或組織獨立的行政法人辦理，都可以規避縣市政府承受壓力而扭曲地價的無奈。  　　“內政部”的基準地地價查估，經過六年已經趨於成熟，只差沒能與課稅地價連結這臨門一腳，這樣的連結不僅可以落實地價制度，更可以在不調高稅率下，真實反映土地持有成本；基準地的方式甚至應該進一步擴大應用到房地產價格，建立基準房房價制度。  　　藉由政府定期發布基準地的地價和基準房的房價，民眾可以間接瞭解到附近土地或房屋的價格，由於這些價格不是直接將市場成交價格披露，而是借用不動產估價師的專業提出合理價值，在社會大眾有參考依據下，可以降低少數聳動性交易價格而受到的莫名波及。  　　提高土地持有成本，雖然可以由課稅地價和稅率同時並進，但是在課稅地價失真，假成交價格充斥政府登記申請書、銀行貸款徵信文件的此時，建立政府部門的合理價格體系，不僅能夠達成短期目標，長期來說更能掌握市場信息、健全經濟基礎。