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房市不存在全局性泡沫

http://www.CRNTT.com   2014-07-06 09:57:06

其一，經濟增長放緩帶動房地產市場降溫。房地產市場的發展與中國經濟增長相互促進，互為因果。房地產投資在中國固定資產投資中的比例超過20%，房地產投資對於以投資為主導拉動經濟增長的中國經濟而言舉足輕重。2013年以來，中國經濟進入換擋期，經濟增長從10%左右的高速增長階段向7%左右的中高速增長階段轉換，經濟運行向增長速度“下台階”、增長質量“上台階”的新常態過渡。在這樣的總基調下，中央對於經濟增速的整體回落表現出相當的定力，對作為經濟重要支柱的房地產市場降溫也體現出足夠的容忍度。因此，缺乏行政手段支持，只能遵循市場規則的房地產行業面臨自然“減速”的趨勢。 　　其二，貨幣信貸政策變化引起房地產市場降溫。新一屆政府上任以來，宏觀調控思路發生根本轉變，從過去事實上寬鬆的貨幣政策轉向中性偏緊，不會為了刺激經濟而過度放寬流動性環境。與此同時，去年四季度以來房地產信貸政策明顯收緊，北京、杭州、南京、濟南等城市相繼取消首套房八五折優惠利率，上調至基準利率甚至上浮。同時，商業銀行對房地產開發企業的融資也明顯收緊，年初以來房地產企業資金狀況明顯惡化。 　　其三，房地產市場自身需要消化、調整的過程。從全國的總體情況看，房地產市場前些年的快速發展釋放了大量剛性需求，在投資、投機需求受到政策嚴格遏制的情況下，國內部分地區尤其是三、四線多個城市都呈現出供大於求的狀況。根據易居房地產研究院對全國35個重點城市的統計，2013年35個城市中有23個城市的商品住宅年度新增供應量大於年度成交量，呈現出供大於求的特征。對於過剩的庫存，需要一定的周期進行自我消化和調整，從而達到新的市場均衡。 　　房地產市場下一階段走向 　　文章指出，在經濟增長總體放緩的大背景下，中國房地產市場告別了飛速發展時期，房地產業野蠻生長的時代已經結束。全國各地樓市都火爆、所有樓盤都熱銷、所有房企都賺錢的日子一去不返，即使基本面最好的一線城市，也將面臨不同年份投資時機好壞的差別。但也要看到，房地產市場本身並不存在全局性的泡沫，全國範圍內不會出現供求嚴重失衡的局面，房價不存在全面暴跌的基礎。近兩個月房地產調控政策呈現一定的放鬆跡象，部分城市放鬆了限購，放寬了購房落戶規定，房地產信貸政策也有放鬆苗頭，對下一步房價形成支撐。總體來看，未來幾年中國房地產市場的發展速度將較前些年放緩，房價將總體呈現平穩、慢漲態勢。 　　具體來說，房地產市場將表現出以下特征：首先，全國房市“同漲同跌”的格局結束，“分化”成為市場發展的關鍵詞。一是不同城市之間明顯分化，房地產市場的調整幅度不同。城市之間的分化，與城市經濟、產業結構、人口結構、居民購房能力、市場供求等有著密切關係。在經歷了2012-2013年的飆升之後，一線城市房價短期將趨於穩定或短暫、小幅回落，中長期仍將緩慢上漲；二線城市根據各自的經濟結構、人口結構和庫存狀況，房地產市場的調整幅度差別較大，但大部分城市房價將保持穩定或慢漲；三、四線許多城市由於需求相對較小、供給較大而面臨較大的去庫存壓力，同時，這些城市的投資、投機需求因沒有出台限購政策而未完全出清，房地產風險相對較大，市場調整的幅度較大，周期較長，個別前期價格上漲過快、嚴重供大於求的城市將迎來房價的深度回調。二是房地產行業面臨分化，行業整合將加劇。在接下來的調整中，眾多開發企業將有所分化，行業集中度提高。行業龍頭、自有資金充裕、產品結構多元化、土地儲備和結構合理的企業將表現出較強的抗風險能力，並將迎來規模擴張的契機，而規模小、激進擴張、負債率高企的企業則經營困難甚至破產倒閉，或成為大型企業的兼並對象。 　　其次，房地產市場的發展重點從“溫飽型”向“小康型”轉變。中長期來看，隨著中國經濟社會發展不斷進步，居民收入水平和生活質量提高、家庭結構變化以及房屋折舊，房地產市場的發展重點將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質的改善型需求逐漸過渡。市場需求將更加注重房屋品質和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發展空間，面積較大、戶型結構合理、房屋品質上乘、環境配套成熟、物業服務和維護到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著中國進入老齡化社會，老年人口數量迎來持續、快速增長，硬件設施完備、生活醫療配套成熟、居住環境安全寧靜的養老地產將成為中長期的發展熱點。

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