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改革當前中國住房供應體系

http://www.CRNTT.com   2014-08-01 08:52:28

以社會住房滿足改善型居住需求 　　文章提出，解決住房問題，要從改革住房供應體系入手。一個基本思路是，回歸住房的基本生活屬性。為此建議，依據中國現階段的時代背景和國家發展戰略需求，建立介於政府主導的住房保障供應體系和市場主導的商品住房兩者之間，處於中間過渡形態的住房供應體系。這種過渡形態的住房，名之為“社會住房”。具體內容包括兩方面：租賃型的公共租賃房（社會租賃房）和出售型的自住型商品房。以此填補當前住房供應體系的空缺，使得只想購房來解決居住問題的“夾心層”群體不會被逼去買房、炒房，分流住房需求，化解社會矛盾，讓住房真正回歸消費屬性。 　　這樣，中國的住房供應體系將成為“三位一體”，即保障房、社會房和市場房，分別定位服務於不同人群，主導對象不同，提供途徑和形態不同，功能不同，滿足不同的住房需求，各司其職，各得其所。保障房的功能應明確定位為，保障中低收入住房困難家庭，由政府主導提供，以滿足基本居住需求，提供形式可以是實物形態——只租不售的廉租房，也可以是貨幣形態——貨幣化租賃補貼。 　　市場房則是通過市場由牟利驅動的開發商提供的商品房，滿足高收入家庭的高端居住需求和投資需求，提供形式具有多樣性。處於保障房和市場房兩者之間的社會房，則是政府制定約束性規則下，由社會力量提供的自住型住房，以滿足基本居住需求和高端居住需求之間過渡的改善型居住需求，服務於二者之間的所謂“夾心層”群體，形態上可租可售。 　　社會住房的產權特征是，租賃型擁有使用權，出售型還可以具有所有權、占有權和支配權，但禁售期內不具有收益權和處置權。相比而言，商品房擁有對財產的全部產權，保障房則只有有限的使用權。 　　規範社會住房准入和建造標準 　　文章表示，租賃式的社會住房即公共租賃房，只需從政府提供轉為社會組織提供即可。出售式的社會住房，其模式雛形可以參考當前的共有產權房。但共有產權房的現有模式具有多個問題，包括存在尋租空間、政府監督成本大、存在負面激勵，還有引導政府合資炒房和托市之嫌。因此，需對此現有模式進行改進。 　　1.增加社會住房上市交易限制期限，如延長到10年，以更大幅度地抑制社會住房的投資價值。只有嚴格限制社會住房上市交易，禁售期內由政府回購，才能最大限度地杜絕購房者借機牟利的空間，節約監管的社會成本，同時也遏制政府樂見高房價的內在激勵。 　　2.逐步放寬購房准入標準，讓社會住房面向大多數夾心層，釋放真正的樓市購房剛需。在剝離社會住房的投資價值且需承擔一定使用成本之後，仍然申請購買社會住房者，都是真正的剛需。在這個意義上，社會住房已經不再是狹義的住房保障，而是廣義上的住房保障，向所有無房的“夾心層”開放，覆蓋到主流工薪階層。這個發展方向，是豐富住房供應體系非常必要的探索。 　　3.嚴格限制社會住房面積和建造標準，保證社會住房的社會保障屬性。雖然我們建議社會住房不再嚴格設定准入門檻，但應限制房屋面積和建築標準，以此來篩選需求者，同時與完全產權的商品房市場相區分。在地段選址上也做一定限制，並有意識地以此引導市中心人口向市郊疏散。 　　4.供應方式應盡量充分利用市場機制，減少政府一切不必要的介入。遵循十八屆三中全會決定所提出的“盡可能讓市場機制起決定性作用”的精神，政府只需要對社會住房制定不可轉讓性及其期限做出限制，並對社會住房的面積、建造標準、地段和申請人不擁有產權房做出規範，監督實施，無需再有其他介入。

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