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房地產新政績效會進一步釋放

http://www.CRNTT.com   2010-05-18 11:19:21  


涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次房地產調控真的是否“空調”呢?我們希望這些擔心是杞人憂天
  中評社北京5月18日訊/《東方早報》今日登載上海社科院房地產研究中心研究員顧建發的評論文章“房地產新政績效會進一步釋放”,作者表示,“…政府出台號稱史上最厲害的一系列組合拳,是不是還會像過去那樣‘空調’呢?…事實上,房地產宏觀調控歷來不是一蹴而就的,而且我國房地產業發展到今天,調控的難度也是越來越大。”文章內容如下:

  今年4月14日和17日,國務院接連出台針對房地產宏觀調控的新“國四條”和“國十條”。

  新政一出台,眾多媒體驚呼:史上房地產宏觀調控最厲害的一次,這種差異化的調控具有很明顯的“精確制導”作用。然而,新政出台已經一個月,但全國房價依舊保持同比大幅上漲的態勢。5月12日,國家統計局發布的統計數據顯示,2010年4月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價格上漲17.3%。顯然,密集的調控政策並沒有在調控房價方面發揮立竿見影的效果。人們不免擔心政府出台號稱史上最厲害的一系列組合拳,是不是還會像過去那樣“空調”呢?

  事實上,房地產宏觀調控歷來不是一蹴而就的,而且我國房地產業發展到今天,調控的難度也是越來越大。

  首先,房地產業的地位作用還沒有其他產業來替代。儘管這幾年房價上漲過快,大家也意識到這並不是一件好事,但是房價上漲不僅帶動房地產市場的繁榮,還拉動鋼鐵、水泥、建材、家電、裝潢等相關產業發展,從而拉動整個經濟的發展。如果房價下降,勢必造成房地產市場萎縮,從而影響整個經濟的發展,然而從目前來看還沒有其他產業來替代房地產業。

  其次,地方政府對房地產業“情有獨鐘”。金融危機之後政府採取了房地產的刺激政策,房地產業幾乎在短短的一年半的時間從衰退、蕭條到復甦、繁榮,把經濟周期的四個階段都走完了,房地產業在“保增長”中功不可沒,尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發,經濟要發展就是舊區搞改造,新區搞開發,這樣有助於加快經濟發展和改變城市面貌,可謂一舉兩得。已經嘗到甜頭的地方政府,豈肯輕言放棄房地產。

  第三,銀行業對房地產業“疼愛有加”。這幾年房地產的銀行貸款逐年增長,2009年更是創出歷史新高,銀行業對房地產業從來沒有吝嗇過。國家在金融危機中啟動的四萬億投資中,儘管有關部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產,但從實際情況來看,並非如此,曲線進入的有之,變相進入的有之。

  最後住房保障滯後。儘管中央政府十分重視住房保障,但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點小”。住房保障在我國已有十多年的歷史,總體來說推進速度比較緩慢,覆蓋面也非常有限。隨著城市房價節節攀升,低收入住房困難家庭的矛盾更加突出,政府的壓力也越來越明顯。

  那麼,涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次房地產調控真的是否“空調”呢?我們希望這些擔心是杞人憂天。這是因為:

  第一,從社會層面來看,房地產業的角色從保增長轉到保民生。從經濟理論上講,在解決住房問題時,居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關。家庭收入水平越高,對市場的依賴程度就越高,住房就越接近於私人物品;反之,依靠政府優惠、政府扶持的程度就越高,住房就越接近於公共物品。如今,房價上漲使得越來越多的人買不起本地房,上海人只能到嘉興去買房,嘉興人只能到小縣城去買房,縣城的人只能跑到小鎮上去了。住房的公共屬性要求房地產從保增長轉到保民生。

  第二,從市場角度來看,市場供求關係由原來的供不應求到目前基本平衡,根據上海網上房地產的數據顯示,進入5月份以來,上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上,比去年最低水平的400多萬㎡增長了20%左右。

  第三,從價格因素來看,房價調整只是時間問題。5月5日恒大地產在其業績發布會上宣布,該公司全國樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。儘管其他開發商還在訂立價格同盟,但是既然第一張多米諾骨牌已經倒下,其他的牌還能不倒嗎?2008年,萬科曾經在房地產宏觀調控後率先降價,之後半年時間內,其餘大小房地產開發商開始跟進,繼而引發全國性的降價潮,並一度導致降價高峰地區如深圳等地出現退房斷供。

  第四,從銀行角度來看,具備相當承壓能力。目前,已經有不少銀行完成了壓力測試,並且開始陸續發布銀行壓力測試結果。從已經公布結果的銀行來看,普遍能承受房價下跌三成。民生銀行行長洪琦甚至還稱,即使房價下降四成,仍不會影響該行資產質量。

  由此可見,我國房地產市場將進入理性的調整期。