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地價高過樓價重臨香港 必須警惕

http://www.CRNTT.com   2010-08-19 12:00:50

樓價暴跌狂升皆屬災難 　　香港樓市當前正處於易升難跌的階段。2008年秋天美國次貸危機爆發，雷曼兄弟公司倒閉，美國樓市大跌，香港恒指也大跌，但香港樓市卻不怎麼跌。後來恒指回升，樓市的回升幅度更快。當時有人已經提醒政府這種情況非常不妙，是供求失衡的反映。可惜政府正希望經濟有上升的動力，當然不會防範樓價過高。 　　近幾年，香港的土地和私屋供應嚴重不足是房價居高不下的根本原因。就在美國金融危機發生的那一年，政府出售五幅土地，計2.5公頃，只及回歸前中英聯合聲明規定50公頃上限的5%。當年發展商換地15幅8公頃，只及2007年換地13幅32.8公頃的25%。私屋供應的情況也很不理想。雖然董建華當年每年供應公屋私屋8.5萬個單位偏多，減半較為合適，但2007年建成的私屋只供應10,471個，2008年只有8,776個，2009年更少。而香港人口卻逐年增長，投資移民增長尤速。這是在前年的金融風暴中，香港樓市易升難跌、不跌而升的主要因素。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 須盡快進行科學化決策 　　對香港而言，樓價暴跌，樓價狂升，皆屬災難。樓價暴跌出現負資產，危及銀行體系、消費和總體經濟，在“沙士”期間港人已經領教過，沒有人會高興。但樓價狂升，卻只波及欲置業買樓的中產階層人士，對已置業人士影響卻是正面的，對炒家更是好消息。結果在樓市疲弱時，政府往往下藥過重，推出各項刺激樓市政策過早。而在樓市亢奮時，政府通常落藥偏輕，推出各項抑制樓市措施太遲。香港的大地產商深明此中奧妙，出招比政府更快、更準，只需要“高價買地”一招，就可抵銷政府數十招。 　　但香港樓市總不能一直升上去，高處不勝寒，何時冷卻，無人知曉。如現在土地供應增多，預計二、三年後私屋供應將有所增加，樓價才會穩定下來。如政府有長遠的規劃，根據人口因素和外來移民投資情況，適當調整土地供應，香港樓價大概不會暴跌。但如不經過暴跌，樓價能夠回順嗎？現在樓價如此之高，已與原來欲置業者的購買力脫節，給社會穩定造成負面影響，人們開始懷念董建華的“八萬五”了。看來政府要重新規劃房地產（公屋、居屋和私屋）政策，過猶不及，如八萬五過猛，四萬五也要吧！到底如何才合適，政府要進行科學化決策，但要快。

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