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公眾讀不懂的房價數據

http://www.CRNTT.com   2010-08-31 10:32:37

北京市華遠集團總裁任志強就指出，要計算“房價收入比”，其實對數據的選取要求很高。如果無法用足夠嚴格的數據計算，其結果也不可避免變成“誤導市場與民眾的工具”。國際通行的算法，是採用全部收入、住房套面積和住房交易價格的中位數而非平均數，並且要同時納入經適房和二手房等同時計算。在統計學中，中位數比簡單算術平均數統計難度要高，但可以減少最高房價和最低房價對整體情況的影響，有利於結果貼近實際情況。而據任志強描述，國內大部分專家不是不懂、就是根本得不到這個數據。 　　統計不考慮高低價房成交情況，高房價“被平均” 　　平均值統計的另一重大缺點，是反映不了成交結構變動對市場的影響。所謂“成交結構”，通俗的說，就是市面上比較貴的房子和比較便宜的房子賣出去的比例。如果簡單取銷售總額平均值，就會出現較高的房價“被平均”。與香港和國外比較成熟的房產市場不同，由於政策調控頻繁等原因，中國房市波動極其大，成交結構的變動也比其他市場也要大。 　　以深圳上半年房價統計為例，從均價統計看，6月的房價（17000元/平米）比1-5月均價均（20000元/平米以上）低出不少，環比跌15.8%。但若同時考慮成交結構，便發現6月深圳新房成交前10名樓盤以片區低價盤（15000元/平方米以下)為主，均價超過20000元/平方米的只有3個項目。可見，新房均價上的較大下跌，主要受成交結構變化影響，而並非統計數據所反映出來的房價下跌。若剔除成交結構的影響，深圳新房均價實際上基本沒大變動。 　　※不靠譜的數據來源 　　房價樣本數據多年來由開發商自主上報 　　長期以來，統計局搜集房產市場的數據，並非採用“住房實際成交價格”等更科學的數據，而是大多依靠企業自己填報，這造成了數據的隨意性和主觀性，其真實性也難以保證。現行《統計法》規定被統計人有告之的責任和義務，但對錯報的追責少之又少。原國家統計局局長李德水曾在接受媒體採訪時坦言，“調查時采集的數據是開發商報送的數字，也可能難以完全反映實際交易的價格”。（據路透社報道）

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