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當前中國樓市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

中評社北京12月1日訊／ 此間的《理論前沿》發表了署名尹伯成、黃海天的長篇文章，全面分析中國樓市目前遭遇的問題，全文如下：  　　近來，國際油價飛漲，國內通貨膨脹居高不下，股市暴跌，在此背景下，樓市命運如何？五月份2008年博鰲房地產論壇幾乎達成共識：樓市正進入一個下降通道，購房者觀望，成交量萎縮，開發商資金鏈逐一崩裂。這樣，樓市上至少有三個問題擺到我們面前急需回答：一是就目前我國樓市發展情況看，會不會如股市一樣在奧運以後大幅下跌，甚至崩盤；二是就目前我國樓市存在的問題看，會不會威脅到金融系統安全；三是政府要不要出來“救市”？ 　　一、奧運後會否暴跌 　　中國的房地產業經過近10年來的大發展，取得了舉世公認的驕人成績，但也產生了一系列問題，主要有：第一，房價持續上漲，目前已遠離民衆購買力；第二，房市供給結構不合理，大戶型供給過剩而中小戶型供給不足。中央要求自2006年6月1日起商品住房建設中套型建築面積在90平方米以下的房子必須占開發量的70%以上，而實際上直到去年上半年這一比例才達到24.31%，嚴重脫離中低收入者形成的主流市場需求；第三，房市需求結構不合理，如上海、深圳等地購房尤其是購買中高檔商品房者竟有30%以上非為自住而為炒賣，遠超國際上公認的投資性購房比例為20%的最高警戒線；第四，市場秩序混亂，弄虛作假、炒買炒賣之風盛行；第五，住房保障制度沒有建設起來，使廣大中低收入家庭住房發生困難。 　　這些問題中，房價上漲過快，漲幅過大所形成的樓市泡沫已很明顯。這種泡沫主要體現在兩方面：一方面，房價收入比過高。一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值即房價收入比在國際上通常是3到6倍。1998年我國國務院23號文件也把一個地區一套建築面積為60平方米的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭的年平均工資之比定為4倍(賈圖：《五論房價的整體下跌已成定局》，《上海證券報》2008年6月12日封五版)，但統計數據顯示，上海、北京，深圳等大城市中心城區的房價收入比高達20倍以上。另一方面，房價租金比過高。目前，上海市中環線附近一套100平方米的商品住宅大約要賣150萬元左右，而每月租金充其量是3000元，一年租金為36000元，扣除稅金和物業管理費後約3萬元，其年報酬率為3/150=2%，遠低於銀行一年期存款利率。這兩方面都表明，目前國內商品房價中泡沫確實不小。市場的健康發展要求，通過房價的適當調整來擠出一點泡沫。在房價過高而地方政府不再托市的局勢下，作為房價節節攀升主推手的房市投資者在過高風險預期下不再入市，於是房價上升就難以為繼。特別是去年9月底央行和銀監會關於第二套房貸新政(首付不低於40%，貸款利率比首次購房要上浮10%)出台後，深圳房價首先開始下調，上海北京等地也變相出現房價下調若干案例。在2007年全國城鎮住房大幅攀升情況下，自住消費性購房者嚴重失去了經濟上和心理上的高房價承受力，持幣觀望日益嚴重，住房成交量日趨萎縮。許多開發商都面臨資金鏈斷裂的危險。許多人認為，要不了多久，尤其奧運會後，我國樓市即將爆發和股市一樣的崩盤結局，並嚴重危及銀行安全。 　　我國樓市不久後果真會發生如此可怕的結局嗎？我們相信絕對不會。 　　首先，房市和股市畢竟有著本質區別。股市是一種“虛擬經濟”，股票只是一紙符號，其價值完全決定於上市公司的業績和增長潛力，而其價格完全決定於股市上買賣雙方的行為方式和心理預期。由於我國股市不成熟而使其基本上淪為一個“投機”的市場。而房地產業屬實體經濟，商品房是一個可以自住消費的實在的資產，它本身具有價值，儘管目前樓市已有一定泡沫，但絕沒有達到股市上平均市盈率為60多倍的嚴重程度，樓市上決不會出現股價跌得越低就越沒有人買的現象。購房者買房多數為自己居住，他們有著強烈的改善居住條件的剛性需求，因此，只要房價一有適度調整，達到他們經濟和心理承受力，需求就自然會迅速上升，使房價趨於穩定。就目前情況論，房價調整15%到20%也許可能，但決不可能發生去年10月份以來股市在短短幾個月中暴跌近60%那種慘局。

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