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中國房地產市場出現拐點的重要標誌

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

三、中國房地產即將經歷什麼樣的拐點？ 　　文章指出，首先，目前中國正在迎來新開工和銷售面積的拐點。對比過去幾年的數據，2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國房地產市場銷售的天花板。2002-2012年十年間房地產市場高歌猛進，總銷售面積約60多億平米。2010-2012年銷售面積每年大概10.5-11億平米，而13年銷售面積達到13億平方米，增幅達到20%。 　　然而這一拐點的出現並不意味著未來新開工面積會出現陡降。一個重要的原因是，即便新開工的套數會明顯下降，但住房升級帶來的套均面積擴張可以一定程度上對衝套數下降的影響。據調查，2012年全國城鎮家庭住房建築面積的中位數為80平方米，低於主要發達國家。中國當前城鎮人口人均住宅面積為33平方米，不僅遠低於人均耕地面積較為廣闊的美國、法國、西班牙等地，更是低於同樣土地資源匱乏的日本、英國以及荷蘭等國家，同時中國的城市中依然有不少居民的居住條件較差。 　　其次，中國房地產市場需求的拐點可能還沒有到來，驅動需求的因素還在發生積極的變化。具體來看： 　　（1）中國家庭仍在裂變進程中。2012年中國家庭戶均人數為3.02人，家庭數量4.3億戶，家庭規模日益小型化的趨勢仍在延續。儘管人口增長率已處於較低水平，但家庭數量還會在一個時期內持續增長。據預測，2040年中國的家庭戶數量將跨上5億戶台階，2045年才達到峰值（約5.04億），到2050年仍將保持在5億戶左右的規模。如果假設中國的房屋周轉率（turnover，即每年房產交易量/家庭數量）僅為2%（美國長期平均均為4.5%、日本最低水平為2%、英國為4-6%），則每年成交的房屋套數也至少在1000萬套。當然，這其中將包含大量的二手房交易量。 　　（2）中國城鎮化紅利還在繼續釋放。過去十多年中國房地產膨脹的需求更多由城市領地外延式擴張帶來的人口自然增長而驅動，城鎮化進程的人口遷徙特別是農民工實現向市民化帶動的房地產需求才剛剛萌芽。據統計，僅10%的流動人口在城鎮地區擁有住房，絕大部分流動人口進入的是租房市場或工礦廠區提供的住所。戶籍制度的制約、高達30%首付比例等讓“落腳城市”的夢想對多數群體遙不可及。如果能夠在上述方面有所鬆動，城鎮化的房地產紅利能夠得到極大撬動。 　　（3）居住升級的需求依然存在。過去30多年快速城鎮化浪潮中催生出的房屋，一如整體上缺乏規劃的城市建設，往往在戶型布局、配套設施等方面都存在明顯的缺陷。隨著人們對戶型結構、綠化環境、居住面積、物業服務等更為宜居和人性化的追求，一大批上世紀90年代建成的住房已經不能滿足更高質量的改善型需求，正在被動加速折舊。一個與之相印證的事實是，除了一線城市外，多數城市的二手房交易並不活躍。隨著軌道交通的便利，越來越多的人群放棄居住在城市中陳舊的居所，選擇可接受的距離內更大面積和更合理設計的住房。這也是日本房地產業多年存量供給過剩、而仍有大量新開工的原因。

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