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美國政府也有多套法案及住宅計劃

http://www.CRNTT.com   2010-05-03 10:41:55  


 
  二、美國住房保障制度——“人人擁有居住機會”“提供人民買得起的房子”

  自上個世紀三十年代以來,針對中低收入階層的住房問題,美國政府一直在逐步調整和完善其住房政策。

  1、對低收入階層的住房補助

  聯邦政府將專向資金撥給公共住房管理部門,以兩種方式對低收入基層進行住房補助。一是為低收入家庭建造並提供廉價的政府公寓,二是租金補貼。

  1949年聯邦政府修訂了《國民住宅法》(National Housing Act),成立了城市改建局(Urban Redevelopment Agency),授權其對老城區和破舊住宅進行拆除並出售給私人機構重新開發,並計劃建造大量公共住宅,但實施情況並不理想。1965年美國通過《城市與住房發展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立與內閣同級的住房與城市發展部(HUD,Housing and Urban Development Department),該部門負責美國多數住房計劃至今。同年通過的“租金增補”計劃,規定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限於20%,其餘租金由政府補助。1974年出台的美國住宅法第8條款,替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條,明確為低收入階層的租金提供信用擔保,並在八十年代對第8條款進行修訂,將低收入階層承擔租金占收入的比例逐步提到25%、30%。

  當低收入者或退休老人看中符合政府規定的住房時,則可約定房主同去美國住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。

  2、居民住宅自有化

  1986年,美國通過《稅務改革法案》,規定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規使住房抵押貸款市場迅猛發展。1990年,布什政府出台《國民可承擔住宅法案》,將住宅自有化作為主要戰略,實施“HOPE計劃”,即“人人擁有居住機會計劃”,把公屋出售,並將一些社會服務與住房問題相融合,將居民住宅自有化定為主要戰略。美國政府採取建立住宅抵押貸款制度和擔保制度鼓勵私人建房、購房,除房貸利息抵消個人所得稅之外,還有其他優惠的房產稅收政策,如房產稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產增值稅減免等。

  美國住房政策倡導“買得起的住房”理念(Affordable Housing),根據聯邦國民抵押協會的按揭標準,國民按揭貸款應遵循28/36原則,即用於供房的貸款不應超過家庭月收入28%,而包括供車、學生貸款、信用卡等在內的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限,則可被認為是住房負擔過重。根據美國人口統計局2007年的調查,雖有38%的住戶負擔超出每月總收入30%以上的按揭房貸,但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且,由於美國的社會保障健全,使得民眾有多餘資金進行其他消費。 


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