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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

上海城投置地(集團)有限公司2003年獲得鬆江泗涇基地地塊，2004年，這個項目被納入上海配套商品房基地，名為“新凱家園”。一期工程共30萬平方米的配套商品房、已先後於2007年、2008年交付使用。二期項目建築面積約29萬平方米，經適房和配套商品房分別占40%和60%。已竣工的1464套經適房，是上海首批試點銷售的經適房源。 　　本刊記者在“新凱家園”實地採訪看到。二期建築標準比一期明顯提高，外墻以彩色墻磚取代塗料，窗戶採用鋁合金材料，小區還進行了景觀設計。上海城投置地總經理俞衛中介紹，二期建設成本比一期增加約300元／平方米。公司還將負責“新凱家園”三期項目大型居住區的建設，後者總建築面積約115萬平方米。 　　2009年上半年，上海實施“大集團對口大基地”的保障房建設方案，由區政府負責動遷，國企負責規劃、設計、施工等。劉海生說，按照這一路徑，從土地動遷到項目開工，比以往縮短半年左右時間，使保障房建設節奏明顯加快。 　　讓企業“吃得飽” 　　本刊記者調研發現，上海保障房建設的“國企模式”之所以能持續良性運轉，一方面與商品房地價高漲對房企形成的“斥力”有關，另一方面是當地政府採取的一系列“減壓”和“激勵”機制，對企業形成巨大“引力”。 　　近年來，上海土地資源緊缺、地價抬升較快，通過招拍掛程序拿地日漸艱難，一些國企後續土地儲備狀況不容樂觀。多年來承擔上海舊區改造及保障房開發任務的一家房地產公司董事長告訴本刊記者，公司在上海已經8年沒有拿地，目前的項目能做3～5年，“做完之後不知道能不能繼續拿地再做商品房”。 　　上海另一家房地產公司的總經理說，公司上一次在市區拿地是2003年，即使資金充裕，也不想做“地王”，因為保障房項目可以為企業樹立良好形象，並讓企業“吃得飽”。 　　本刊記者了解到，上海保障房建設對國企的吸引力逐年增強。2009年9月，上海落實了保障房建設貸款的放款條件、貸款期限和利率優惠等多項扶持性金融政策。多位房地產國企負責人告訴記者，銀行貸款占保障房建設資金比例超過六七成，而目前保障房開發貸款利率一般比基準下浮10%左右。 　　此外，為盤活市中心“退二進三”、規劃調整等原因造成的存量土地，上海近年來規定對符合標準的企業提供兩幅地塊分別獨立建設商品房和經適房，兩幅地塊一並以邀請招標的方式確定建設單位；在同一宗地塊上既建商品房，又建經適房的，採用邀請招標方式確定建設單位。這一“配建”模式對企業產生激勵作用。 　　“由誰來建設” 　　房地產專家、上海市經濟管理幹部學院教授朱林興認為，目前各地保障房建設計劃已明確，但“由誰來建設”是一個急需解決的問題。 　　業內人士建議，國資監管部門應明確規定，將開發中小套型商品房、保障房列為國有房企的主要發展方向；並將此條列入規範國有房地產企業經營和投資行為的必要措施，將開發保障房作為考核的剛性指標。 　　同時，設定合理的保障房造價，尋求贏利性項目和公益性項目“適當均衡”。合理核定保障房建造成本和利潤率，兼顧建築成本波動、成本回收周期等外部因素，並使合理的節約成本回歸企業。這樣，在造價既定情況下，充分激勵企業通過優化管理來降低成本、擴大贏利空間。 　　在條件成熟的情況下，還可規定房地產開發企業凡開發贏利性項目，必須承擔相應的保障房開發；將保障房的開發量作為土地招投標、核定企業資質和年檢等的重要依據。□

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