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許小年:房價高企的真正原因

http://www.CRNTT.com   2011-11-09 09:33:58  


 
  在這個市場上銀行也有利益。銀行在這裡找到了優質客戶和個人客戶。按揭貸款,曾經是銀行優質的資產。現在銀行都在準備應對房價下跌帶來的壞帳風險。金融機構圈在了房地產市場裡。鋼鐵行業、水泥、建材、家電,多少行業的興衰也取決於房地產市場的狀況。但實際上還有一個最大的利益相關方我們沒有提到,在媒體上也很少有報道,那就是中國的農民。他們是中國房地產市場中最大的利益相關方。但是由於他們的聲音微弱,理所當然的被其他利益參與者削弱了。我們在討論房地產政策的時候,這些政策的變化會影響到各個階層、各個方面的利益,最大的利益相關方我們不要忘了是中國的農民。

  在這樣一個利益博弈中,博弈的主導者是政府,中央政府和地方政府擁有著別人沒有的公權力。他們是房地產市場中的強勢群體,其他人都是弱勢群體。這兩級政府的訴求和他們的利益平衡,最終將決定博弈的結果。為了盡快完成小康社會的建設,中央政府推出了號稱有史以來最嚴厲的調控政策,是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產商的資金流入,地產商不得不降價銷售。在調控政策初見成效,卻傳來了政策鬆動的信號。政府官員、主管部門都在媒體上放出風,說調控政策是迫不得已。也有一些學者講,調控政策在將來有可能要退出。為什麼有史以來最嚴厲的調控政策在剛剛出現效果的時候,就傳來了鬆動的信號?我個人猜測有可能是地方政府的游說。

  在房地產市場進入寒冬以後,地產商明顯的減少了拿地的數量,放慢了開發的速度。我們最近聽到一些消息,土地流拍、土地一級市場上,地方政府的賣地收入大幅度下降。基層、各級政府的資金緊張程度並不亞於地產商。多年形成的地方政府對於土地財政的依賴,房地產市場的簫條、對於地方政府財政的衝擊,對於地產開發商的衝擊,應該是等量齊觀的。

  正是因為地方財政的緊張,我們看到了最近有幾家地方政府獲准發行地方債券。這是我們國家財政體系上的一個重大變化。根據現行的法律,地方政府是不允許發債的。這次他們拿到的債券發行權在法理上都是值得推敲的。如此重大的財政體制的變化,應該是通過全國人大的討論才能夠開始試點。在這個利益博弈中,嚴厲的調控政策開始發生作用。它像一柄雙刃劍,在降低房價的同時,使得地方財政面臨著巨大的壓力。而地方和中央在房地產市場上的博弈,將決定調控政策還要持續多長時間。但是很遺憾的是由於缺乏數據,我們現在無法對地方財政做出較為準確的估計。也不知道這個博弈進行到什麼程度,在房地產政策上就會出現一些變化。這個不確定性並不是因為事物發展不確定性,而是因為我們做研究的沒有數據。不知道現在進入調控期以後,地方政府的財政到底緊張到什麼程度。我們國家財政方面的數據非常少,做研究能夠做出準確的估計是比較困難的。 


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