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許小年：房價高企的真正原因

http://www.CRNTT.com   2011-11-09 09:33:58

在這個市場上銀行也有利益。銀行在這裡找到了優質客戶和個人客戶。按揭貸款，曾經是銀行優質的資產。現在銀行都在準備應對房價下跌帶來的壞帳風險。金融機構圈在了房地產市場裡。鋼鐵行業、水泥、建材、家電，多少行業的興衰也取決於房地產市場的狀況。但實際上還有一個最大的利益相關方我們沒有提到，在媒體上也很少有報道，那就是中國的農民。他們是中國房地產市場中最大的利益相關方。但是由於他們的聲音微弱，理所當然的被其他利益參與者削弱了。我們在討論房地產政策的時候，這些政策的變化會影響到各個階層、各個方面的利益，最大的利益相關方我們不要忘了是中國的農民。 　　在這樣一個利益博弈中，博弈的主導者是政府，中央政府和地方政府擁有著別人沒有的公權力。他們是房地產市場中的強勢群體，其他人都是弱勢群體。這兩級政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結果。為了盡快完成小康社會的建設，中央政府推出了號稱有史以來最嚴厲的調控政策，是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產商的資金流入，地產商不得不降價銷售。在調控政策初見成效，卻傳來了政策鬆動的信號。政府官員、主管部門都在媒體上放出風，說調控政策是迫不得已。也有一些學者講，調控政策在將來有可能要退出。為什麼有史以來最嚴厲的調控政策在剛剛出現效果的時候，就傳來了鬆動的信號？我個人猜測有可能是地方政府的游說。 　　在房地產市場進入寒冬以後，地產商明顯的減少了拿地的數量，放慢了開發的速度。我們最近聽到一些消息，土地流拍、土地一級市場上，地方政府的賣地收入大幅度下降。基層、各級政府的資金緊張程度並不亞於地產商。多年形成的地方政府對於土地財政的依賴，房地產市場的簫條、對於地方政府財政的衝擊，對於地產開發商的衝擊，應該是等量齊觀的。 　　正是因為地方財政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲准發行地方債券。這是我們國家財政體系上的一個重大變化。根據現行的法律，地方政府是不允許發債的。這次他們拿到的債券發行權在法理上都是值得推敲的。如此重大的財政體制的變化，應該是通過全國人大的討論才能夠開始試點。在這個利益博弈中，嚴厲的調控政策開始發生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房價的同時，使得地方財政面臨著巨大的壓力。而地方和中央在房地產市場上的博弈，將決定調控政策還要持續多長時間。但是很遺憾的是由於缺乏數據，我們現在無法對地方財政做出較為準確的估計。也不知道這個博弈進行到什麼程度，在房地產政策上就會出現一些變化。這個不確定性並不是因為事物發展不確定性，而是因為我們做研究的沒有數據。不知道現在進入調控期以後，地方政府的財政到底緊張到什麼程度。我們國家財政方面的數據非常少，做研究能夠做出準確的估計是比較困難的。

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