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中國人成美國房產市場第二大買主

http://www.CRNTT.com   2012-01-13 10:50:23  


 
  投資,可進可退

  與郭媛一家不同,上海人李奮和陳煜雲,從上世紀90年代就開始投資房產,有更成熟的投資理念。

  兩人都擁有很多海外投資經驗,這些經驗反過來指導其在中國的房產投資。1997、1998年時,儘管香港的房價已經跌得很厲害了,但是在香港,400萬到700萬的房子比比皆是。“如果中國的經濟發展了,上海2000元一平方米的房子,就是一件不可思議的事情了。”李奮在那段時間買了很多房子,一直到現在,他還享受著這些房產帶來的回報。

  但是到了2005年之後,事情反過來了,中國的東西變得越來越貴。

  陳煜雲是上海一家物流公司的董事總經理,手頭有閑錢,在美國也有廣泛的人脈。中國的限購限貸以及高企的房價,已經讓他對投資國內物業興趣索然。

  對於在海外置業,陳煜雲有他自己的判斷:“過去華人都移民去溫哥華,現在溫哥華房子的漲幅已超過60%,變得一房難求。而未來的移民潮,方向必定是美國。”

  在陳煜雲看來,“華人移民美國,不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山,就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地,而東岸的兩個城市一個是經濟中心,另一個擁有世界上最好的大學。

  陳煜雲選擇了氣候宜人的舊金山,今年三月他用了三天的時間,跟著中介看了多種房型,最後他選擇了一套售價120萬美元的服務公寓(Service Apartment),這是全舊金山最好的公寓。

  “我知道100萬美金,可以在美國買三棟獨棟別墅,但那不適合我。”陳煜雲沒有打算移民,也沒有精力去打理自己的房子。

  而服務公寓有專人服務,也有物業管理,正好符合他的需求。

  這房子有一點讓陳煜雲很得意,他為自己的房產,申請到了60%房價的貸款。一般外國人在美國買房,找當地的銀行貸款,幾乎沒有貸出的可能性,因為你沒有美國的工作,也沒有信用記錄。只有兩種辦法可以搞定貸款,陳煜雲是因為他的中介跟一家華資銀行有私人關係,同時,這家華資銀行也對陳煜雲所要購買的服務公寓很了解,用這個房子作為質押,他們覺得沒有什麼風險。還有一種辦法,就是購房者本身在中國有使用外資銀行的賬戶,並且有很高的信用評分。那他在美國購房,就有從外資銀行貸款的可能性。

  陳煜雲的房子在買進的第一天,已經有人租住在那里,租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金,地產稅為1.4%,這樣子算下來,這房子一年的投資回報率不到5%,雖然這是一個比較低的水平。陳煜雲已經很滿意了,“我管這個投資叫做進退自如:退,就算我不移民,房子本身不愁租;進,如果我移民了,可以賣掉這個公寓,再買一棟獨立洋房。在美國的政策中,你把你的A物業賣掉,再買進一個B物業,如果這兩個動作在12個月內完成,它是沒有稅的。” 


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