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未來中國房地產市場將呈三大變化

http://www.CRNTT.com   2014-08-16 11:12:55

（二）樓市限購令逐步成為歷史，房地產分類調控出現新動向 　　最近幾個月，在房地產市場持續下滑的大背景下，地方政府放鬆調控的動作頻頻，從放鬆限購、限價，到擴大資金支持力度，再到調整落戶條件，各地從不同角度試探房地產調控放鬆的底線。 　　2014年6月28日，內蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出台了關於 《切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》，成為全國第一個正式發文放開限購的城市。而從7月10日開始，山東濟南的新房和二手房限購政策也全面放開，在濟南買房不再有戶籍和套數的限制。另外，南昌、天津、廈門、溫州等地方在極大的庫存壓力下，雖然官方沒有公開發文件，但是通過“只做不說”的約定俗成動作悄然放開限購措施。還有部分城市選擇放鬆限價、放鬆購房支持和調整戶籍政策等不同方式“救市”。而在北京等一線城市，限購政策依舊嚴格。但也並非一成不變，堪稱豪宅、一度被“限價令”卡住的北京保利海德公園項目，已於7月初獲得了預售審批，即將開盤。 　　通過以上分析可以發現，目前中國房地產分類調控的一個新動向，即政府管住保障房，豪宅價格則由市場需求定。房地產調控不再一刀切，這應該是政府簡政放權的結果，也是房地產調控的一個進步。 　　（三）房地產進入大整合時期，房地產企業“分化”新格局凸顯 　　2014年上半年，銷售業績突破400億元的房地產企業有7家，相比之下，2013年上半年銷售業績超400億元的只有5家。7月4日萬科發布公告稱公司已經完成銷售金額1009億元，從而使中國房地產行業進入“半年千億”的新時期。此外，綠地、恒大、保利、中海、碧桂園、萬達等房地產企業也因為實現了半年越過500億元的關口，在行業內被列入第一梯隊。而與之相對應的是，中小房地產企業銷售業績普遍慘淡，2014年上半年銷售業績前50的企業金額、面積集中度繼續提升，房地產企業分化加劇。房地產企業銷售業績之間的巨大分化可能預示著，所有企業齊頭並進的時代已經結束，未來將是強者更強而弱者淘汰的競爭格局，由此房地產行業進入全新的大整合時期，房地產企業之間的分化不斷加劇。 　　四、未來房地產政策取向 　　文章指出，綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產市場因素，考慮到國家改革發展的政策動向，未來房地產市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下幾方面特點： 　　（一）《不動產登記條例》困難重重，最樂觀估計有望年內出台 　　2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》要求出台並實施不動產統一登記制度，在2014年6月底前出台《不動產登記條例》。但截至目前，多方信息顯示，《不動產登記條例》仍處於徵求各方意見階段，未能像外界預期的那樣在6月底如期出台。 　　據悉，一方面是因為與方案相關的各部委之間出現了過大的意見分歧，造成了《條例》沒能如期上報國務院，最樂觀的預期是今年年底出台。各部門之間的分歧是否可以解決，關鍵要看參與制定《條例》的各部門是以部門利益為重還是以公共利益為重。而且，由於《條例》制定過程不透明，各種分歧沒有擺在陽光下討論，解決部門分歧的效率不高，效果也不好。更令人擔心的是，因為部門分歧使各部門之間妥協，對《條例》進行某些微調為相關部門留下後路和權力，從而影響《條例》的制度效果和公共利益。 　　另一方面，《條例》屬於國務院行政法規，並不是國土資源部通過就可以對外發布，其流程是必須在送審稿出來後由起草部門報送國務院法制辦，然後由後者徵求國務院組成部門意見，這個過程一般需要三到四個月，修改後再報國務院常務會議審議，國務院常務會議審議通過後才會正式對外公開。而6月份《條例》還在徵求地方以及專家學者意見，尚未上報國務院，所以2014年年底出台已經是較為樂觀的估計。

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