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高房價背後的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17

土地制度的“雙軌制”人為因素和灰色地帶過多，為“尋租”和“創租”提供了便利，這就是為什麼科研用地可隨意改變為商業住房用地，打著扶貧的海上養殖項目可改建成“海上皇宮”等咄咄怪事不斷出現的制度條件。“雙軌”制的“多元”價格滋生的財富誘惑使得各級政府和企業紛紛界入土地市場，各顯神通。政府以既是“裁制員”又是”運動員”的身份介入地產市場，以低價拿地和高價賣出的方式，從“一進一出”的溢價中獲得巨額土地收益。2009年杭州土地收益高達1300億元，北京、上海的土地也收益不菲，而土地收益使用和分配的監管缺位卻導致國有土地形式上全民所有，但真正落實到民生、公共品服務上並不多。誰能給老百姓一筆放心賬？在國外最耀眼的樓宇是商廈、公司寫字樓，在中國，舊城改造中一棟棟政府辦公樓拔地而起（許多鎮級政府人均辦公室面積超過200平方米），公車、公宴、公款出國的奢華讓世人咋舌。一邊是大量的廉價劃撥、協議出讓名目繁多的土地，而另一邊，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“招拍掛”一條路，加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那麼，這種壟斷格局拍出天價的土地就成了一種見怪不怪的常態。  　　在中國，土地不僅是政府財政的重要來源，也是企業撬動金融杠杆的利器。許多人為公開房價成本構成打得不亦樂乎,以為這樣可以搞清房地產企業“暴利”來源。其實，房價與成本的差額並非企業的“暴利”的唯一來源或主要來源，而真正“暴利”來自企業金融杠杆的運用。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象，他們不惜血本的拿地、抬高地價，目的並不在真正從事房地產開發，其原因在於土地是撬動金融的杠杆。一方面，“天價的土地”可以提升上市公司的資產價值，進而推高公司的股票價格，從資本市場上獲得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，價值上百億元的土地可以使企業從多家銀行獲得巨額的信貸支持。有了國家的錢、銀行的錢和股民的錢，只要公司經營收益率為正，企業利潤率就可以成倍的放大，這才是土地金融的魅力所在和房地產企業獲得“暴利”的秘訣。

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