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中國房地產泡沫破裂的陰影

http://www.CRNTT.com   2012-08-19 07:51:13

由於房地產泡沫吸引了大量企業的眼光，預期的高利潤回報加劇了房地產投機活動，傷害最大的是實體經濟的發展。據中國全國工商聯副主席莊聰生披露的數據顯示，在當前的各項投資回報中，資本利潤率為22%，房地產為28%，而工業為6.4%，紡織業僅為4.7%，其結果是造成了實體經濟的空心化。他的這一說法也為一些上市公司的“不務正業”所佐證。從滬深上市公司披露的2011年年報和2012年一季報中可以發現，一些上市公司業績同比大幅下滑，甚至虧損，但是與之伴隨的是這些上市公司把炒房作為它們最重要的投資渠道，它們甚至還專門為此編成了順口溜“一流企業做金融、二流企業做房產、三流企業做市場、四流企業做實業”。在江浙一帶，由於大量的銀行信貸資金被投入到樓市炒作，許多中小型的實體企業只能靠民間高利貸飲鴆止渴，著名的“吳英案”就是反映實體經濟困境的典型例證。 　　如果房地產泡沫越吹大，最後破滅，還會導致銀行呆賬、壞賬的增加，甚至會帶來連鎖性的金融危機。美國的次貸危機引發全球性的金融危機，日本、東南亞、杜拜樓市泡沫的破滅，西班牙、愛爾蘭房地產的危機都是活生生的流血教訓。 　　如果房地產泡沫破了，一批涉足企業將會因為抵押貸款還不上而破產、倒閉。同時，民眾對房價的預期會持觀望、看跌態度，可能還會導致房價迅速跌落，而且許多爛尾樓、空置的地皮會隨之出現，整個經濟會延續長期的不景氣。以日本為例，房地產泡沫破了以後，全國平均地價1997年比1991年下降21.8%，商業地價下降34.1%，全國土地價值縮水了30%以上。六大都市的平均地價下降多達56.4%，商業地價更是下降72.4%，如東京圈下降了約一半，從88萬日元降到46萬日元。1995年土地等不可再生的有形資產減少了379萬億日元，相當於一年的國內生產總值。 　　隨之帶來的是政治與社會動蕩的危機。在經濟蕭條、失業率上升的情況下，民眾的情緒波動性較大，會對政權與社會產生仇恨情緒，犯罪率會有上升，政權的公信力會迅速跌落。 　　從上述三個指標的分析可以看出，造成房地產泡沫的原因主要有四點： 　　一是政府的土地出讓金泡沫的傳導。2010年，中國國土部公布的土地出讓金是2.7萬億元，2011年為3.15萬億元，同比增長16.7%。高地價推動高房價是房地產市場內的普遍聲音。 　　二是寬鬆的信貸政策為房地產泡沫發酵的宏觀環境。根據中國央行最新公布的數據，截至2012年7月，廣義貨幣（M2）餘額已達到91.91萬億元，同比增長13.9%；狹義貨幣（M1）餘額28.31萬億元，同比增長4.6%，；流通中貨幣（M0）餘額4.97萬億元，同比增長10.0%。貨幣供給的快速增長、信貸資金向房地產市場投資的偏愛已給房價和資產價格泡沫做好了鋪墊。 　　三是房地產投機者的非理性預期所致。投資巨鰐索羅斯用“反射理論”說明了房地產投機心理的生成機制。索羅斯說，市場價格與參與者的預期之間是相互影響的，價格的決定中有可能包含市場參與者主觀和非理性的一面，特別是房地產這樣高投機的市場，投機者的價格預期很可能是不理性的。由於供給無彈性和需求的增長，直接引發了人們對房價正的預期，並在“反射”作用下逐漸被強化，最終演變為房地產泡沫。 　　四是境外熱錢的流入也加劇了中國房地產泡沫的形成。由於前幾年人民幣持續升值，很多境外熱錢流入中國內地哄炒樓市。近期，由於人民幣貶值，一部分熱錢開始流出，也從反面佐證了熱錢的炒作動機。 　　房地產泡沫的形成顯然觸動了中國政府的神經，限購政策的輪番出台、實施，保障房、廉租房建設的行政推動，確實在一定程度上抑制了樓市投機行為。溫家寶總理在2012年“兩會”的政府工作報告中也說了這樣一番話：“投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房價環比下降，調控效果正在顯現。”學者型官員賈康也在各地宣傳房產稅的好處以及中國政府大規模推行房產稅試點的可行性，都說明房地產泡沫到了非治不可的地步了。 　　但是，隨著中國經濟下行的壓力越來越大，實體經濟調整結構的能力有限，一些地方政府開始在房地產市場復甦的方向上做起了文章。以北京為例，2012年8月13日，北京市統計局公布了1-7月北京房地產數據，北京市商品房銷售面積為819萬平方米，比上年同期增長21.7%。其中，住宅銷售面積為621.4萬平方米，同比增長31.2%。與此同時，上海、深圳等一線城市的樓市也有復甦的跡象。如果樓市真地復甦了，那麼此前的調控成果將付之東流，房地產泡沫還會越吹越大，越大越難以控制。

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