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房地產調控政策有待進一步完善

http://www.CRNTT.com   2013-03-13 08:15:50

中評社北京3月13日訊／中國的房地產調控要開始動真格了，炒房的暴利時代將會終結。財經網刊登對外經貿大學公共政策研究所首席研究員蘇培科文章表示，之所以做出這樣的判斷，主要是中央政府的調控決心和調控舉措已經超脫了部分利益集團。尤其是國務院剛剛發布的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其舉措就是為了有別與以往的房地產“空調”政策，對富人和多套房持有者“關門”徵稅，其目的就是為了明確地向外界表示將不再縱容富人的為所欲為，想讓房子恢復其居住屬性，以抑制投資投機性購房。 　　或許這一判斷過於樂觀或者為時過早，但這一次調控政策普遍被認為是新“國五條”的具體實施細則，也被稱為最為嚴厲的房地產調控政策。其中最引人注目的就是個人出售住房所得要按20%計征所得稅，這將意味著二手房交易的稅收從交易總額的1%調整為按賣價與買價差額20%徵收，會大幅提高投資投機性炒房的成本，長期將會影響房價上漲的預期，尤其對買房抗通脹的炒房客預期影響較大，一旦這些投機性需求減少之後，房價自然就不會出現過度離譜的上漲。 　　可能會有人說，“羊毛出在羊身上”，賣房者的成本一定會想方設法地轉嫁給買房者；二手房交易成本提高會導致二手房“惜售”現象，二手房供給減少會推升新房價格上漲和強化房價上漲預期。如果房地產調控政策就此打住，不再進一步完善和優化，或者執行不到位，或許這樣的猜測也會變成現實，這些猜測能夠成立的前提依據是建立在中國房地產市場依然是由賣方市場主導，但如果不改變賣方市場主導和供不應求的局面，房價很有可能會繼續畸形地上漲。不過，從決策部門的調控政策選擇次序來看，他們並不糊塗，之所以選擇售房所得徵繳20%的個稅主要是這一政策沒有任何阻力，《個人所得稅法》第三條早在法理上就界定了徵稅的合法性，不需要再行審議。當然，還需要有一系列的後續措施來進一步完善，以避免交易成本轉嫁和推升房價預期。 　　文章認為，當務之急，中國的房地產調控應該強化供給管理。只有增加新房和保障房的供給才能改變賣方市場格局，二手房通過提價轉讓就很難成行。因此，中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數量，並帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，同時可以將住房公積金的“沉澱”資金和土地出讓金的部分資金及時地投入到保障房建設中，以加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，以平抑市場的需求，並扭轉房地產賣方市場的格局。 　　從目前保障房建設的進度和質量來看，顯然地方政府和開發商沒有積極性，大都在應付了事。為了提高保障房的質量和進度，建議讓以房地產開發為主業的央企全部退出商品房開發領域，讓他們去承擔保障房的建設，以保障這些保障性住房的質量，同時央企退出商品房開發領域會減少他們不計成本地拉抬地價、炒高房價和與民爭利的行為，會減少扭曲市場的特權行為，否則房地產調控政策很難落實到位。

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