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談談“香港化”

http://www.CRNTT.com   2015-03-17 09:43:10  


 
  為什麼會香港化?

  高房價當然是因為香港政府從來沒有管過房價,收入分配差距與財富差距較大,也因為香港沒有採用累進稅制和遺產稅。這些都指向香港的自由放任政策。

  弗裡德曼認為,儘管英國的經濟制度曾頗具社會主義色彩,但作為英國殖民地的香港卻實行了自由放任政策,這主要歸功於英國人郭伯偉(John Cowperthwaite),在主持財政司時,郭伯偉堅持低稅率、不幹預經濟,甚至拒絕收集經濟統計數據,擔心這會給政府官員以增加幹預的借口。這一“積極不幹預”政策,取得了巨大的成果。第二次世界大戰後,香港是個非常貧窮的小島,人均收入僅為英國的四分之一,儘管英國在同期也經歷了高速的增長,但到97香港回歸中國,香港的人均收入同英國基本持平。

  很多人將香港今天的現狀歸結於自由放任政策,如單一低稅率保護了富人的利益,不幹預市場運行使得壟斷企業橫行、掠奪了普通人的利益等。這些說法看起來似乎是對的,但其實是似是而非。實際上,郭伯偉時代的香港確實是自由的,那時香港也並沒有出現“香港化”的趨勢。香港化是另有原因。

  土地限量供應導致房價高

  香港的土地可謂是寸土寸金,總面積僅1100平方公里,略高於上海的1/6,略低於北京的1/15,但人口卻高達720萬,整體來看,香港人口密度很高,遠高於上海和北京。即使如此,香港還是有高達三分之二的土地是林地、草地、荒地、濕地和灌叢,這些土地不做建設用地開發。城市建設用地僅占總面積的23.9%(2013年),按此計算,人口密度高達2.74萬人/平方公里。

  問題是,香港政府對此毫無要糾正的跡象,從2000年到2013年,長達13年,香港住宅用地僅增加了9平方公里,合900公頃,比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃,平均每年僅增加70公頃,是上海一年的十四分之一。商業用地13年時間甚至僅增加了100公頃,年均7.7公頃。

  寸土寸金的香港,把半數以上的土地不做開發,保持林草濕地狀態,如果認為這是保護生態,無疑是非常幼稚。而這些從本質上講,都可以歸結到香港的“土地批租”制度,以此形成的既得利益群體沒有絲毫動力去放開土地供應,平抑房價。

  就近三十年來看,香港房價周期可以劃分為三個階段:1985年到1997年、1998年到2003年、2004年到現在,這三個時間段分別對應著三件事:

  第一,1984年《中英聯合聲明》的簽署。香港房價的崛起於《中英聯合聲明》,聲明列明英方於過渡期內(1984年-1997年)每年只可賣出50公頃土地,初衷是中國擔憂英國超售土地,使得未來香港無地可賣。這一政策客觀上限制了土地供給,成為香港房價長期上升的基礎,從1986年到1997年保持著年均23.08%的增速,其中1992年的增速超過42%。

  第二,1998年亞洲金融危機來臨,香港成為金融危機的重災區。香港房價從1997年的歷史最高點迅速下跌,平均跌速為15.05%,1998年一年就跌掉31%,房價在2003年達到歷史最低點,較1997年跌去63.3%,可謂十分慘烈。

  第三,新的土地批租制及CEPA啟動。2003年的香港,商品房市場慘淡,居民對住宅消費的信息低迷,這也使得開發商不敢拿地開發,政府手中的地也賣不出去。定期拍賣土地的政策受到嚴重的挑戰,流拍的不在少數。為此,港府在2002年推出了“救市九招”,包括停止供應土地、停止公共住宅建設(每年八萬五千套)、寬鬆貨幣等,並於2004年開始,採用“勾地”機制來維持地價。

  隨後,陸港簽訂CEPA協議,啟動內地居民來港自由行,極大的擴展了香港住宅的需求,同時2003年起,也是內地居民收入與財富增長的黃金十年,大量的內地居民赴港置業。更稀缺的土地供應政策(供給少)和更龐大的購買人群(需求多),成為最近十年香港樓市火爆的主要支撐點,年平均增速為15.69%,在2010年,房價回到1997年的歷史最高點,當年增速高達21.12%。到2013年,香港的平均房價已經高達12.6萬港幣/平方米。 


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