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高房價背後的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17

中評社北京3月29日電／高房價、地王、蝸居諸此等等，成為當下無法回避的話題。《經濟觀察報》發表中國社科院經濟研究所研究員汪利娜文章表示，許多人將房價的瘋狂歸咎於流動性泛濫,儘管它難脫推波助瀾之責,但關鍵還是制度的缺失。  　　文章分析，為什麼價格的癲狂多發生在房地產領域？從國外經驗看，日本的泡沫危機、北歐的銀行危機、東亞金融危機和此次美國的次貸危機，無一例外都與房地產資產價格的劇烈波動有關。然而，任何金融風險和危機的產生都不是一個純粹的金融現象，而是實體經濟多種問題、矛盾積重難返的必然結果。房地產之所以能成為泡沫的載體，主要是由土地資產特殊的物理特征、經濟特征和市場環境所決定的。土地作為一種商品，與其他商品相比，有著許多的特殊性。從物理特性上講，土地具有空間固定性和異質性。換句話說，每一塊土地都是唯一的和獨特的。從經濟特征來看，土地具有稀缺性，它是一種有限的、不可再生的自然資源。因此，與其他生產要素相比，土地的供給彈性較小。儘管中國並不是世界上土地資源最短缺的國家，但土地制度的不健全會人為地加劇土地供給的稀缺性、壟斷性和供需矛盾，從而給人們一種預期，似乎有“可以長到天那麼高的大樹”，地價、房價可以無休止地漲下去。非理性的預期加上投資者的盲目、從眾、痴迷和瘋狂，會推動房價偏離其實際價值，這就為泡沫的生成提供了前提條件。  　　文章指出，中國土地制度改革滯後及不健全加劇了土地供需的扭曲。認真梳理中國的土地制度，從農村集體用地轉變為城市建設用地，從政府的儲備到用地企業拿地，幾乎每一個環節都透著與市場等價交換原則、憲法產權平等精神相違的弊端。為什麼農村的集體用地的流轉僅限於農用地，而不允許農村建設用地進城，即轉為城市建設用地？為什麼農村建設用地想進城只能接受上級政府的徵收機制，只能拿到一點可憐的補償款，而政府出手一拍就可從溢價中獲得巨額的出讓金收益？即然許多小產權可以以“大棚別墅“、“畫家村”、“生態示範園”的形式出現，為什麼不能給“城中村”的土地、小產權房一個合理合法實現其利益的出路？為什麼城市建設用地的出讓因用途不同（工業用地、居住用地、商業用地、公共設施用地、倉儲用地）而同地不同價？為什麼中國的城市規劃很多只是紙上畫，而對政府行為和企業行為隨意的修規和違規毫無任何法律約束力？

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