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房地產失衡 港府已進退維谷

http://www.CRNTT.com   2010-09-11 09:33:07  


 
                         供求矛盾更突出

  二、房地產業就業人口佔整個勞動人口比重較大。如按行業類別劃分就業人口分布,地產及商用服務業的就業人口也佔10%,僅少於批發零售業、進出口外貿業,但如加上社區服務業、建造業等相關行業,其就業人口將近20%,遠超任何行業的就業人口。

  三、賣地收入佔政府財政收入一定的比重。近半世紀以來,香港賣地所得大多佔政府財政收入的10-20%,少數年頭可能少於5%,但少數年頭可能多於30%。儘管沒有得到官方的公開承認,近半世紀以來,港府(包括回歸前後的政府)基本奉行的就是“高地價”政策。經濟學家對高地價政策沒有統一的標準,但並非不可以按常理推斷。筆者以為,只要(一)當地地價超越同級(類)城市地價,(二)地價成本遠重於建築成本,(三)超過中產人士購買力,(四)同期麵粉(地價)貴過麵包(樓價),就可以大致認定政府通過控制土地供應的方法推行高地價政策。

  對於房地產是否是香港的支柱產業,只要用佔GDP比重、就業分布和財政收入三項標準的任何一項標準衡量,就不難推定。現在三項標準都已達到,但政府還是羞答答地不承認,倒是奇怪得很,實在不如澳門爽快。對博彩業,澳門政府不但承認是澳門的支柱產業,而且確認是“龍頭”產業,但同時對該“龍頭”產業帶來的負面的經濟、社會效應,有所認識、有所警惕、有所調整。

  香港基本法第119條規定,特區政府要制定適當的各項產業政策,包括房地產業、製造業、漁農業等。由於缺乏適當的政策,香港現時製造業佔GDP比重不到3%,漁農業降到0.1%,幾乎不存在了。但另一方面,卻出現房地產亢奮,新地價、新樓價紀錄不斷刷新的奇景。泡沫已經形成,但政府還只在如何控制金融風險等次要矛盾上下工夫,還沒有把注意力轉移到供求失衡這一主要矛盾上。

                       政府已進退維谷

  香港是國際金融中心,控制銀行房地產貸款風險是必要的,也是容易在短期內實現的。但調整房地產供求失衡問題卻不能一蹴而就。香港房地產供求失衡問題早已在2005年發生,從住宅、寫字樓、舖位、分層工業大廈的供應情況和價格指數不難看出來。政府不但沒有及時調整供應,卻變本加厲減少供應。但另一方面,卻制定投資移民政策來刺激需求。耽誤了五年的時光,到今年才調整土地供應。有火種看不到,五年內還不斷淋油,到五年後才救火,為時已晚,進退維谷。

  如政府大量推出土地供應,則可能重現前任特首董建華當年“八萬五”的後果,但如推出不足,就會出現像最近兩次賣地高出勾地價近倍的情況,反而刺激樓價攀升,增加樓市升值期望。之所以如此,原因在於:(一)政府未把房地產當作支柱產業,沒有長遠對策;(二)政府過重政制發展,忽略經濟發展。但願今年的施政報告有靈丹妙藥,有救市治世良方。如此,香港幸甚。


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