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房地產失衡 港府已進退維谷

http://www.CRNTT.com   2010-09-11 09:33:07

供求矛盾更突出 　　二、房地產業就業人口佔整個勞動人口比重較大。如按行業類別劃分就業人口分布，地產及商用服務業的就業人口也佔10%，僅少於批發零售業、進出口外貿業，但如加上社區服務業、建造業等相關行業，其就業人口將近20%，遠超任何行業的就業人口。 　　三、賣地收入佔政府財政收入一定的比重。近半世紀以來，香港賣地所得大多佔政府財政收入的10-20%，少數年頭可能少於5%，但少數年頭可能多於30%。儘管沒有得到官方的公開承認，近半世紀以來，港府（包括回歸前後的政府）基本奉行的就是“高地價”政策。經濟學家對高地價政策沒有統一的標準，但並非不可以按常理推斷。筆者以為，只要（一）當地地價超越同級（類）城市地價，（二）地價成本遠重於建築成本，（三）超過中產人士購買力，（四）同期麵粉（地價）貴過麵包（樓價），就可以大致認定政府通過控制土地供應的方法推行高地價政策。 　　對於房地產是否是香港的支柱產業，只要用佔GDP比重、就業分布和財政收入三項標準的任何一項標準衡量，就不難推定。現在三項標準都已達到，但政府還是羞答答地不承認，倒是奇怪得很，實在不如澳門爽快。對博彩業，澳門政府不但承認是澳門的支柱產業，而且確認是“龍頭”產業，但同時對該“龍頭”產業帶來的負面的經濟、社會效應，有所認識、有所警惕、有所調整。 　　香港基本法第119條規定，特區政府要制定適當的各項產業政策，包括房地產業、製造業、漁農業等。由於缺乏適當的政策，香港現時製造業佔GDP比重不到3%，漁農業降到0.1%，幾乎不存在了。但另一方面，卻出現房地產亢奮，新地價、新樓價紀錄不斷刷新的奇景。泡沫已經形成，但政府還只在如何控制金融風險等次要矛盾上下工夫，還沒有把注意力轉移到供求失衡這一主要矛盾上。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　政府已進退維谷 　　香港是國際金融中心，控制銀行房地產貸款風險是必要的，也是容易在短期內實現的。但調整房地產供求失衡問題卻不能一蹴而就。香港房地產供求失衡問題早已在2005年發生，從住宅、寫字樓、舖位、分層工業大廈的供應情況和價格指數不難看出來。政府不但沒有及時調整供應，卻變本加厲減少供應。但另一方面，卻制定投資移民政策來刺激需求。耽誤了五年的時光，到今年才調整土地供應。有火種看不到，五年內還不斷淋油，到五年後才救火，為時已晚，進退維谷。 　　如政府大量推出土地供應，則可能重現前任特首董建華當年“八萬五”的後果，但如推出不足，就會出現像最近兩次賣地高出勾地價近倍的情況，反而刺激樓價攀升，增加樓市升值期望。之所以如此，原因在於：（一）政府未把房地產當作支柱產業，沒有長遠對策；（二）政府過重政制發展，忽略經濟發展。但願今年的施政報告有靈丹妙藥，有救市治世良方。如此，香港幸甚。

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