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中國房地產市場出現拐點的重要標誌

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

房價拐點的出現時點取決於供求調整的速度和彈性能否匹配。 　　中評社北京6月27日訊／近期，關於中國房地產市場觸及“拐點”的論調不絕於耳。“拐點之爭”首先需要釐清的是我們究竟面臨怎樣的拐點？供給拐點、需求拐點、房價拐點背後所暗含的宏觀含義存在顯著的差異，而且這三個拐點到來的時間節奏和叠加程度並不完全相同，應對不同拐點、不同時序、不同叠加程度所需要的政策組合也將不同，因此，需要區別對待。 　　和訊網刊登國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙鬆文章表示，中國房地產市場真正的問題是：供給層面，中國正逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接轉換主導的階段；需求層面，中國正逐步進入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進場的交替階段，退與進的力量對比將決定需求下滑的程度；房價走勢層面，中國正逐步進入單邊上漲和雙向波動、政府不再對房價進行直接控制等的切換階段；宏觀層面，中國正逐步進入由投資效應主導與財富效應主導的轉換階段。基於此，關於中國房地產市場拐點的研究應在這幾個背景下展開。 　　一、何為拐點？ 　　文章稱，當幾乎所有人都在不約而同的談論目前中國房地產面臨拐點之變的時候，其拐點背後指代的意義卻可能不盡相同。拐點可以指房價的轉折、供給的減速，也可以指需求的萎縮，需要一個清晰的界定。 　　從美國和日本經驗來看，這種界定是十分有必要的。從歷史數據分析，美國早在上世紀中葉就迎來了供給的拐點，新開工面積在1950年就達到了峰值，然而，房地產價格卻穩中取升，直到2007年才觸及了一個階段性拐點。日本上世紀90年代資產泡沫破滅、房價至今跌去50%，但供求卻並未出現類似的劇烈下滑，每年的成交量穩定在100多萬套。如果加上家庭自建新開工，每年的新開工數量達到在150-200萬套，直到2006年才經歷了一個明顯下降。 　　更重要的是，我們之所以需要對房價、供給、需求三類拐點進行區分和界定，在於驅動這三者的力量是不同的，各類拐點帶來的調整幅度和宏觀影響也是截然有別的。從最簡單的層面來講，新增供給往往僅僅指新開工房屋，而需求則既可以由新房來滿足，也可由存量的二手房來滿足，因此供給的拐點並不必然意味著需求拐點的同步出現。存量流通的房屋是否在質量上與需求的結構性升級相互匹配往往決定著新房供給出現拐點之後的下滑幅度。 　　房價拐點的出現時點則取決於供求調整的速度和彈性能否匹配。在新房主導市場供給的階段，由於拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長，往往需求3-5年，因此，新房供給往往存在明顯滯後，不同與需求的變化同步調整，因此，需求彈性遠遠大於供給彈性往往是導致房價大起大落的根本原因。在二手房主導市場供給的階段，供給彈性與需求彈性將更為一致，調整的節奏幾乎完全同步，在這個階段，除非出現金融力量對需求的顯著衝擊，否則，房價應該是一種相對平穩的變化。 　　需求拐點的決定因素則更加複雜。從國際比較看，當一個國家處於工業化和城市化進程中，收入的快速增長和城市人口的快速膨脹是核心的驅動因素，這時需求的釋放速度快、釋放規模大，供給釋放則存在滯後，因此，房價容易出現急漲。當一個國家處於工業化和城市化後期，居民的金融杠杆、城市人口之間的內部流動和城市家庭的裂變速度開始成為核心的驅動因素。當然，金融杠杆的擴張並不必然出現在第二階段，如果工業化、城市化和居民金融杠杆的擴張同時出現在第一階段，那麼房價則會出現更大幅度的急漲，也會出現第二階段的急跌。日本就是一個典型。 　　而人口結構的變化無論對哪一類拐點的指向意義從目前的案例對比看都不明顯。例如，美國在1985至1994年期間同樣經歷了人口結構的拐點，在這10年間適齡勞動人口占比從66.4%持續下降至65.5%。然而在該階段，美國房價指數漲幅達到48.6%，年複合增長率約4.5%。日本在1969年至1980年的近11年期間其適齡勞動人口階段性觸頂回落，占比從68.9%下降至67.4%，而1992年日本房價才迎來拐點，直到30年後的1997年日本房屋供給才有一個明顯下降。

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