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樓市改善性需求亟待得到滿足

http://www.CRNTT.com   2014-09-28 09:01:32

中評社北京9月28日訊／對房地產形勢的爭論，不應該再停留在情緒化層面上，將政策調整寓意為救市和土地財政複歸，而應該就事論事地回歸到經濟金融的軌道上來。目前，如何讓房地產行業增速不至於過快下滑，緩解對經濟金融的衝擊是管理層面臨的重要考驗。 　　中國證券報發表深圳市房地產研究中心李宇嘉文章稱，1-8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月份回落0.5個百分點，回落幅度創今年新高，累計增速創2009年以來新低。其中，住宅投資40159億元，增長12.4%，增速回落0.9個百分點；1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點，其中住宅銷售面積下降10%。 　　有業內人士在對8月份數據的解讀中表示，房地產市場調整的累積效應進一步顯現，對相關領域生產、投資和消費的影響加大。在生產和投資端，8月份，鋼材和水泥產量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個百分點，平板玻璃產量下降3.8%，而上月為增長1.8%；消費端的影響也很明顯，家用洗衣機產量同比下降7.5%，上月為增長6.2%。彩色電視機產量增長3.0%，比上月回落11.2個百分點，電冰箱產量下降4.0%。8月份，中國工業、電力、投資等經濟指標增速全面回落和深度預警，這在2008年以來是很少見的，規模以上工業增加值同比增長6.9%，創近6年低點，1-8月固定資產投資同比增長16.5%，創近14年低點，這些都與房地產市場的加速下滑有關。 　　 值得關注的是，托底經濟的基建投資也出現一定減緩，8月增速僅為16.3%，相比上月回落5.4個百分點。基建投資下滑，一方面受到表外融資快速收縮的影響。8月份，信托貸款同比少增1724億，已連續13個月同比萎縮，委托貸款同比大幅少增1724億，顯示非標業務監管力度不減；另一方面，基建投資下滑受到財政收入下滑的影響。財政部13日發布的數據顯示，8月全國財政收入9109億元，今年以來月度收入首次低於萬億元，同比增長6.1%，增幅比7月回落0.8個百分點。 　　文章認為，基建投資增幅之所以放緩，一個重要原因就是國家穩增長政策思路的調整。在《2014年二季度貨幣政策執行報告》中，透露出了國家在“穩增長”政策上將堅持“脫而不舉”的思路，即在宏觀經濟不突破“底線”的情況下，為了降低政府債務、降低融資成本和提高投資效率，通過樓市去行政幹預、滿足多層次市場需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策，對衝上半年以基建為主的“穩增長”力度不加大，甚至減弱。 　　 從6月底以來，儘管地方政府放鬆限購政策，並糾偏商業銀行緊縮房貸的政策，除一線城市外，限購已經基本退出；而7月和8月也是今年以來樓市最穩定的兩個月，開發商積極“以價換量”，主要城市的樓市連續兩個月回升，而房價卻平穩回落，樓市整體呈現出弱勢企穩的良好跡象。但是，全國房地產市場緊縮的態勢並沒有緩解，投資和銷售等重要指標反而有進一步加速下滑的趨勢。9月上半月，主要城市的樓市成交繼續回落，儘管第三周（9月15-21日）成交量有所回升，但庫存依舊在攀升，“金九”成分褪色。 　　在緊縮政策逐步放鬆的情況下，樓市之所以下滑加速，一方面與高庫存有關，截至8月底，一二三線城市庫存同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%，主要城市的消化周期普遍在20個月左右，一線城市的消化周期大多在15個月以上；另一方面，受制於存款搬家、資金來源短期化、成本高企，商業銀行在個人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅持利率上浮5-10%的政策，部分銀行雖然給予首套房貸款基準利率，但往往附加一些購買理財、保險產品的條件，實際個人房貸的成本依舊居高不下，制約了“去庫存”的效果。

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