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個別樓市暖冬無法掩蓋去庫存嚴峻壓力

http://www.CRNTT.com   2015-12-04 08:12:13  


  中評社北京12月4日電/中國指數研究院發布的11月房地產百城價格指數顯示,2015年11月,全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米,環比上漲0.46%,漲幅較上月擴大0.16個百分點;同比上漲2.93%,漲幅較上月擴大0.86個百分點。百城房價連續4個月環比、同比雙漲。對此,相關分析認為,房地產市場“暖冬”可期。

  每日經濟新聞發表財經評論人譚浩俊文章表示,近一段時間以來,房地產市場確實出現了“暖冬”跡象。一線城市房價連續上漲,深圳更是成為此輪房價上漲的“領頭羊”。不僅如此,二、三線城市也出現了連續上漲的現象。那麼這是否意味著房地產市場的“暖冬”真的到來了呢?眼下出現的“暖冬”跡象,能否帶動房地產市場的整體復甦?

  顯然,所謂的“暖冬”,只是在政策的強力刺激下出現的一種價格非內生性上漲。尤其在成交量方面,新增房源的成交狀況仍好於存量,庫存消化並沒有數據所反映的那麼美好。也就是說,“去庫存”這個關鍵問題並沒有在此輪房價上漲中得到明顯解決。相反,房價上漲卻再次激活了地方政府依賴“土地財政”的衝動,很多地方已經開始謀劃明年的大拆大建計劃了。

  文章認為,對房地產業來說,面臨的最重要也是最棘手的問題,仍然是“去庫存”。尤其是三、四線城市,“去庫存”的效果十分不理想,有的甚至“去”的沒有“建”的多。

  更重要的是,按照目前房地產市場的趨勢以及居民的實際購買能力,這些城市在短期內的高庫存情況是不可能有明顯改觀的。這也就是說,這些城市仍然需要在高庫存下面對可能出現的各種風險和壓力。

  事實也是如此,隨著庫存時間越來越長、庫存積壓越來越多,很多開發商快要接近“資金鏈”斷裂的極限。如果高庫存現象沒有改觀,不排除部分開發商會出現“資金鏈”斷裂的情況。

  “去庫存”不僅承擔著宏觀政策取向的責任,也承擔著防止金融風險爆發的責任。一旦有開發商出現風險,按照開發企業互保聯保的現狀,就不可避免地引發區域性金融風險,這才是最令人擔心的問題。

  如果“暖冬”只是表現在房價的持續上漲上,而沒有落腳到“去庫存”上,縱使政策的作用再大,“暖冬”也可能只是曇花一現,而不能持續發展。庫存所留下的問題,才是目前房地產市場最重要、最緊迫的問題。只要“去庫存”問題不解決好,或者沒有明顯效果,房地產市場就很難步入健康有序的軌道,也很難真正進入“暖冬”。

  文章提出,如何才能有效地實現“去庫存”的目標呢?從政策層面來看,能出的政策都已經到位,如住房信貸政策、公積金政策,以及地方政府出台的各種“土政策”。也就是說,指望政策層面再有更多的新消息,餘地已不太大,況且市場也不適合再出台新的刺激政策了,否則,就可能會留下許多“後遺症”。房地產市場的“後遺症”,消化起來比一般行業難得多,負面作用與影響也大得多。

  因此,“去庫存”的任務還是要靠地方政府去完成。一方面,千萬不要剛看到市場有復甦的跡象,就再度萌生“土地財政”的衝動,給“去庫存”增加新的壓力。相當一部分城市,已經完全沒有接受新庫存的能力。再增加庫存,就是把經濟送入風險的火堆。

  另一方面,在依靠政策和開發商“去庫存”的同時,政府也可以通過購買商品房作保障房、廉租房等手段,減輕庫存壓力,化解開發商“資金鏈”斷裂風險。同時,還能真正解決中低收入人群的住房問題。

  總之,對房地產市場不要只看到“暖冬”。所謂“暖冬”,只是在一線城市和主要的二線城市出現,三、四線城市的“去庫存”壓力依然十分巨大,並沒有“暖冬”的跡象。政策對這些地方樓市的作用非常有限,如果政府不拿出更多的辦法,這些城市將會面臨更大的壓力。