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智庫觀察:抑制城市化成本才能扭轉房價漲勢

http://www.CRNTT.com   2017-03-31 10:17:56  


  中評社北京3月31日電/繼2016年“9.30”之後,2017年3月17日,北京樓市調控再度加碼。新政要求“認房認貸又認離”,並進一步封堵了“商住房”限購漏洞。繼北京市連續出台調控新政後,3月29日,杭州和廈門也在一個月內第二次升級了調控政策。至此,本月已有25城啟動或升級了樓市調控政策。

  3月各地樓市調控小高潮的再度掀起,顯然與2月局部地區樓市重新出現異動有關。據中國社科院財經戰略研究院大數據房價指數(BHPI)監測發現,2017年2月房價在總體穩定的同時,部分城市調控政策效力有所減退。局部樓市經歷短暫沉寂後迅速升溫,個別城市出現“二月瘋”。BHPI指數顯示,2017年2月,30個樣本城市中,有25個環比上漲,其中19個環比漲幅在1%以上,另有4個城市房價環比下跌。25個環比上漲城市中,有14個城市環比漲幅較上月繼續擴大,11個城市環比漲幅較上月收窄。環比漲幅較高,並且漲幅較上月繼續擴大的,依次有武漢、北京、青島、石家莊、廣州、濟南、成都7個城市;環比漲幅較高,但漲幅較上月收窄的,依次有廊坊、重慶、天津、惠州、長沙5個城市。預計未來還將有更多的城市加入調控加碼行列。

  說到房價上漲,人們不可避免地要提及貨幣放水及饑餓土地,但這只是表層因素。2015年以來本輪樓市上漲的深層次驅動因素,是城市化進入追求品質的新發展階段。隨著城市對品質要求的提高,城市化成本已經迅速上升。由於現行政策制度下,是否享受城市公共服務與是否購房高度綁定,城市化成本的上升必將體現在樓市的持續發熱上。一位新人進入城市特別是特大城市,需要付出比以前高得多的代價來先購房。打個不恰當的比喻,中國的城市化進程就像一輛開往春天的巴士。目前已經有大半的人在車上,而還有小半的人仍沒有上車。已經上車的人要求進一步提高乘坐舒適性,要求清理各類上車未購票者(無房戶)、限制後續上車人數,並扔掉已經存在的大部分臨時板凳(各類違建、小產權房、城中村及貧民窟)。這勢必造成車上空座難求,尚未上車的小半人群要想上車必須支付高價(房價上漲)。膽子大的,可以先高額借貸擠上車再說(高杠杆購房)。膽小的,只能望車興嘆。而對於已經上車的人來說,票價漲上天和他們關係也不大(二手房換購)。這是當前中國樓市的基本現狀。由於追求城市居住品質是基本的社會發展趨勢,且中國城市人口已經占了數量上的優勢,所以中國房價上漲的趨勢很難扭轉。

  儘管在在房價取代戶籍成為新的城市化門檻的今天,房價上漲的趨勢很難改變。但住房產品歸根到底是個金融產品,賣的是今後數十年的城市預期。沒有金融杠杆,是斷難以支撐高價交易的。這意味著,緊縮住房信貸,對抑制房價有立竿見影之功。而反觀北京等城市新出台的調控政策,其中“認房又認貸”措施,將有效降低住房可用金融杠杆。預計隨著2017年3月17日以來北京等多個城市對調控進一步加碼,對穩定熱點城市短期樓市將有積極效果。短期內,主要熱點城市房價將進入穩中有降階段,成交量萎縮。
 


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