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求解住房僵局，中央想好對策了嗎？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

土地出讓金部分收歸中央？ 　　從2007年1月1日起實施的土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，對土地出讓金的使用範圍作出了明確的規定，主要用於徵地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 　　事實上，“地方政府的很大一部分土地出讓金收入又投入到基礎設施建設中，帶來新的土地價格上升，形成新的可以賣更高價格的地。錢從土地上來再花到土地上，只不過雪球越滾越大”，鄒曉雲指出，“關鍵是這一股擴張的力量不是經濟發展帶來的內生的需求力量，而是地方政府劃定一個需求目標，再根據此目標賣地，最後形成城市範圍無序擴張，惡性循環。 　　“香港的土地收益占政府的財政收入的比例也不小，但不同的是，香港不是根據政府需要多少錢設定賣地指標，而是有人需要買地，政府通過出讓得到錢。”鄒曉雲表示，“這樣買地的人是有實實在在的需求的，資金也是有充分保障的。而內地一些城市的情況是不知道你有錢沒錢，先做好地，最後必須要賣出去。” 　　“本來，按說每年的土地供應都有計劃”，一位不願透露姓名的開發商表示，“但是非常不明確，而且變數很多，客觀來看，計劃數據本身就依據不夠。” 　　“關鍵在於這並不是可持續，這並不能成為地方政府長久的穩定的收入來源”，受訪的專家指出，“一旦地方土地收益大幅縮水，將導致地方財政難以為繼。” 　　這樣的擔心在2008年得到印證。由於全球金融危機的影響，地方政府土地出讓金收入減少，一些工程項目資金缺少保障。例如廉租房的建設。“而且70年的土地出讓收益，提早一次性花光，寅吃卯糧，不利於可持續發展。”上述專家指出，“所以，學者們建議，將土地出讓金部分上收中央，以抑制地方的賣地衝動。” 　　中國向城鎮國有土地使用者征費的制度始於1987年。當時的土地使用費作為地方稅的一個變種，主要用於地方城鎮建設和維護，而中央並未從中獲利。 　　1988年11月實施的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，開始將土地使用費改為土地使用稅，按年收取，每平方米從0.2元到10元不等。中央和地方政府按5:5分成。土地使用稅的徵收大大改善了中央政府和地方政府的財政狀況。但一些地方出現少交、瞞交部分土地使用稅的現象。 　　1989年5月，國務院出台了《關於加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》，規定凡進行國有土地使用權有償出讓的地區，其出讓收入必須上交財政，其中40%上交中央財政，60%留歸地方財政。主要用於城市建設和土地開發，專款專用。 　　兩個月後，中央提取的比例降至32%。財政部公布《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》，規定土地使用權出讓收入全部上交財政，其中先由取得收入的城市財政部門留下20%作為城市土地開發建設費用，其餘部分40%上交中央財政，60%留歸城市財政部門，實行收支兩條線方式管理。 　　但一些地方政府隱瞞土地出讓收入的現象嚴重，中央提取部分難以落實。 　　1992年，財政部又出台了《關於進一步加強國有土地使用權有償出讓收入管理工作的通知》，要求地方政府按規定向中央財政上交國有土地使用權出讓收入。 　　半年後，財政部出台《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權所得稱為“土地出讓金”，並將上交中央財政部分的比例，下調為5%。 　　1994年實行分稅制後，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，並在此後逐漸成為地方政府的“第二財政”。 　　2006年12月，國務院辦公廳發布《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權出讓收入的範圍，要求加強國有土地使用權出讓收入徵收管理；將土地出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。 能否打破政府對土地的壟斷 　　政府希望賣更多的地，獲得更多的土地出讓收入，但是如果供應量大的話，應該不會製造出高價“地王”；為什麼在一些城市還會頻頻刷新土地拍賣紀錄呢？鄒曉雲表示，這看似矛盾的背後，實際上是政府對土地的壟斷在支撐。 　　對於一些專家認為由於分稅制的影響，地方財權事權不匹配，財政收入捉襟見肘，促使地方政府賣地謀求資金的說法，鄒曉雲並不完全贊同。在他看來，實際上分稅制並不是地方政府賣地的根本原因。“即使稅收收入多，地方政府還是會賣地。按照現在的機制，土地都儲備在政府手中，必須通過賣的方式供應出去。既然要賣，為什麼不賣個高價呢？土地收入使用起來又很方便，何樂而不為呢？” 　　鄒曉雲建議，改革土地財政可以從兩個方面入手：一是減少政府控制土地的數量，降低政府對土地出讓的壟斷，讓土地使用權自由買賣；二是政府每年在交易或者使用過程中徵收土地稅。“政府手上沒有了土地，不能通過賣地掙錢，就會盡量使用稅收的方式去找錢”。 　　鄒曉雲表示，土地收益分配制度改革不能再走稅收由中央控制多數的老路。土地雖然名義上為國有，但終究是地方資源，應該為地方所用，對地方的經濟發展發揮重要的作用。土地收益也應該由地方所享有。但地方所有決不是地方政府所有。 　　“另外，要改革目前的土地供應機制”，鄒曉雲指出，目前的狀況是基本不明確每年的土地供應量是多少，有的地方會有供應面積的公布，但不知道具體位置在哪裡，分成多少幅地來供應，信息不對稱就會造成價格的上漲。建議以季度集中供地或者定期供地的方式來減少這種人為的“地荒”。 　　據悉，國土資源部擬出台《國有建設用地供應計劃編制規範》，按照編制規範，地方政府要編制全年的供地方向、各個地塊的用途、拍賣時間等計劃，“但是，地方政府也不一定會認真執行”，有受訪專家指出。 　　鄒曉雲強調，還應按照逐步縮小徵地範圍的改革路徑，將城市規劃範圍內的集體建設用地區分公益和非公益用途。公益用途仍可以實行徵地，非公益用途應該逐步引入集體和農民作為流轉主體，讓農民和集體參與到土地收益的分配當中來。（《瞭望》新聞周刊記者唐敏） 啟動“全民最低保障住宅制度” 　　只要政策設計得好，我們就可以再次將房地產對經濟穩定的威脅，化作發展的機會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅 　　2009年12月11日國家統計局公布的全國平均數據顯示，11月房價環比上漲1.2%，折算成全年漲幅接近15%，個別城市的環比漲幅超過2%，折算成全年漲幅超過25%。中央經濟工作會議剛一開完，12月14日國務院就召開常務會議專門研究房地產調控政策，凸顯了年底住宅價格突漲帶來的緊迫性問題。 　　在2010年，會不會再次出現“政策性拐點”？整個房地產市場都在屏息以待。

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