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中國房地產泡沫別讓美國來擠破

http://www.CRNTT.com   2010-08-13 09:47:43

希望中國房地產泡沫別讓美國來擠破 　　中評社北京8月13日訊／“當下要穩住房價，對於政府來講可能並非是什麼難事，無非是出現下跌時，再次控制土地供給，放鬆貨幣的供給。如此，中國房地產泡沫之路漫漫其修遠。但誰又能保證更長的時間內，這些被捂住的蓋下的幽靈會進一步演變成更加難以對付的魔鬼呢”。解放網今天刊發經濟學家劉煜輝的評論文章“中國房地產泡沫別讓美國來擠破”，其內容如下: 　　環顧全球世界各國的房地產市場，粗略劃分，無非是市場化和非市場化的兩類。市場化的意味著房產是作為投資導向的，房產既是自住消費品又是投資品，市場化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強弱。非市場化則意味著房產以居住為導向，限制投資和炒賣。 　　房地產你要限制其投資品屬性也很簡單，無非是去市場化，如通過政府介入，用稅收、行政手段增加其市場交易的摩擦成本，降低其流動性；或設立嚴苛的市場准入，直接限制進入這個市場的參與者；或政府大量供給非交易性房產（廉租房、其他公屋等等）。 　　比如德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德國房價平均每年只上漲1%。 　　一、德國每年有二十五萬套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規劃的國家之一。 　　二、德國實行“先存後貸”合同儲蓄計劃，即買樓者先存入樓價50%才獲貸款，固定利率年期平均十一年半，即如你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當於樓價50%便可買樓；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。 　　而且銀行信貸審核條件嚴苛，最近看到的一位台灣作者寫的書，她在德國大學當研究員，有一份不算微簿的薪水，想貸款置業，卻不被銀行通過，因為她得證明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行，最後還是她不在學院工作的老公搞定了這事。這在中國有可能嗎？中國的銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。 　　三、只有42%家庭擁有自住物業，其餘58%租樓(年輕人77%租樓)，由於供應充足，樓價平均每年只升1%，置業只作為自住，不能博資產升值。 　　四、可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起來向政府買地自行興建，完成後“分樓”，又或一幢大廈業主合作將它重建然後“分樓”。地產商所訂樓價如超出“合理房價20%”便構成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且負刑事責任。 　　五、物業交易政府抽1%到1.5%不動產稅、3.5%交易稅；如有利潤抽15%盈利稅，租金收入抽25%利得稅，房屋管理、維修費用由業主負責。

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