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房地產去庫存背後的制度優化問題

http://www.CRNTT.com   2016-03-01 07:56:56

調控政策的連番發力和地方的積極動作意味著，作為去庫存的重要組成部分，房地產去庫存已成為今年中國經濟政策走向的主要考察點。 　　中評社北京3月1日電／自去年11月10日中央財經領導小組會議首次提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，12月20日中央城市工作會議將化解房地產庫存列入2016年經濟社會五大任務以來，“房地產去庫存”迅速成為經濟工作的關鍵詞。去年以來，全國已有超過130個城市出台政策，通過公積金新政、降低稅費、鼓勵農民進城購房等手段，推進房地產去庫存。今年2月，針對非限購城市，央行和銀監會放寬了個人住房貸款政策，財政部等三部門推出了契稅和營業稅優惠政策。調控政策的連番發力和地方的積極動作意味著，作為去庫存的重要組成部分，房地產去庫存已成為今年中國經濟政策走向的主要考察點。 　　京華時報發表特約評論員徐立凡文章稱，幾乎與中國同時，房地產市場也成為美國和日本近期經濟政策的重要著力點。去年底，美國總統奧巴馬簽署法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率，以吸引更多海外資金投資美國房地產市常今年1月，日本政府公布“居住生活基本計劃草案”，首次對空置房設立了去庫存100萬戶的量化目標。全球三大經濟體同時瞄准房地產市場，儘管背景和內涵迥異，但不同的政策推進手段，為中國的房地產去庫存提供著即時性鏡鑒，這有助於我們更深刻地解讀中國房地產去庫存的意義，找到最合適的目標達成方式。 　　中美日去庫存方案之比較 　　文章分析，中美日三大經濟體同時對房地產市場進行政策調整，表面看都是通過激活房地產市場，鞏固經濟增長的態勢，防止經濟下行壓力拖垮復甦努力。但實際上，中美日房地產市場新政策的傾向和訴求，有很大不同。 　　美國政府之所以降低海外資金投資美國房地產市場的稅率，主要緣於過去對美國經濟和自尊心造成威脅的因素已逐漸消失。35年前，正是日本企業大肆購買美國土地和標誌性建築，迫使美國採取了對海外資金加稅的法案以求保護自己的原屬產權。而自日元大幅貶值以來，日本資金海外狂購房地產的能力持續下降，美國已無需原法案設置的保護性堤壩。當然，轉向寬鬆的稅收政策勢必帶動大量海外資金進入美國房地產市場，給美國經濟帶來包括中國資本在內的新的增量資金。就此而言，美國新法案與中國資金的流向具有連帶效應。 　　日本自安倍政府推出經濟刺激計劃以來，儘管通過日元大幅貶值一度出現復甦跡象，但目前增長動力已告衰竭，“安倍經濟學”事實上已經失效。在這種情況下，房地產去庫存就成為提振經濟的重要藥方。日本房地產去庫存的主要方式是推廣二手住宅評估機制，幫助這些房屋在二手房市場交易。同時，政府出資改造一批空置房屋作為福利設施，提供給低收入家庭居住，對於改造成本過高的老舊危房，則有計劃地拆除。 　　總體來看，減稅構成了美國刺激房地產市場的主要方案，推動二手房交易並由政府出資部分接管，則是日本的主要方案。從技術角度講，這兩種思路，中國都有可借鑒之處。不過，中國的房地產去庫存，在許多方面又與美日不同。 　　首先，中國的房地產去庫存被寄托了更重大的經濟意義。作為全行業去庫存的重要環節，中國的房地產去庫存具有出清過剩產能的試驗意味，同時也擔負著解放房地產下游的鋼鐵、水泥、玻璃等數十個行業產能的重大使命;其次，中國的房地產去庫存還帶有事權下放的改革意義。除稅收、貸款政策外，其他事權已基本交由地方管理，中央不再出台一刀切式調控政策。房地產去庫存與央地事權改革實際上並行;第三，中國的房地產去庫存還有推動“人的城鎮化”、推進社會公平正義等超出經濟範疇的內涵。這也通過今年中央一號文件鼓勵農民進城等相關表述中反映出來。 　　可以說，與美日相比，中國的房地產去庫存具有更複雜的操作難度和更深遠的經濟社會意義。正因為意義重大，對中國房地產去庫存念歪經的可能性必須高度關注，而這種傾向似乎正在出現。 　　警惕去庫存中出現的異化跡象 　　文章表示，從“發展”再度成為中國房地產業的政策基調以來，各地房地產市場正逐漸從過去幾年的低迷姿態中蘇醒過來。蘇醒首先體現在各地土地招拍掛的成交價格和樓市交易價的變化上。據統計，2015年重點城市中，深圳房價漲幅高達33.37%，上海達17.60%，北京為8.14%，二線城市中，武漢、南京、天津、蘇州、合肥等地漲幅也達到10%上下。而今年以來，不少城市再度出現房價“暴動”。1月，全國70個大中城市房價環比漲幅擴大，一線城市和個別二線城市漲幅達到20%。中國指數研究院和偉業我愛我家的數據顯示，1月，北上廣深四個一線城市房價均再度攀至歷史高位。上海等地再現“地王”，出現了上一輪樓市暴漲時“面粉貴過面包”的異常現象。 　　樓市交投重新活躍，在一定程度上是房地產去庫存的前提。但必須警覺，樓價上漲不等於去庫存，相反卻可能成為去庫存的障礙性因素。這是因為，一方面，房地產去庫存的主要“戰潮在二三四線城市，一線城市除價格因素外不存在去庫存壓力。實際上，去庫存的政策對象本來就是二三四線城市而不是一線城市，這也是調控政策放寬附加“限購城市除外”的附加條件的主要原因。而目前的市場，則呈現出一線城市和個別二線城市交易活躍，其他重點城市依然較為低迷的態勢。這顯然不符合房地產去庫存的初衷。另一方面，隨著交投趨於活躍，一些新的監管風險正在重新累積起來。央視曝光的上海鏈家違規提供高息借款服務，鑫琦資產將房地產項目收益權打包成理財產品導致兌付危機等事件表明，急功近利式的樓市發展方式還可能導致金融風險。 　　風險不僅於此。如果繼續把舊的、粗放的樓市發展邏輯運用於房地產去庫存上，儘管由於強行扭曲樓市周期、改變購房者的市場預期有可能帶動房地產在部分地區“消腫”，甚至讓房地產開發商重新積累起投資信心，進而中止固定投資下滑的態勢，彌補經濟增長較弱的一環，但因此付出的代價將無比巨大。比如，如果一線城市的房價上漲傳導到二三四線城市，在比照效應影響下，這些城市房價出現飈升，那將導致希冀進城定居的農村購房者望房興嘆，從而讓“人的城鎮化”變得可望而不可即，這事實上是消解了房地產去庫存的社會意義;又如，房價借去庫存為名瘋狂上漲，在顯著的賺錢效應驅動下，大量社會資本可能蜂擁而入，導致本該獲得資金支持的其他實體經濟、互聯網士、創新創業、中國智造等“失血”，延宕經濟結構轉型步伐。 　　去庫存要求政策精准投放 　　文章指出，對於借去庫存之名導致的房價上漲，不少地方政府也有所警覺。畢竟，房地產是地方發展經濟的重要“王牌”，這張王牌不能打錯。而在房地產去庫存已成為一項兼具經濟和政治任務的情況下，防止去庫存的經被念歪也是對地方治理能力的重大考驗。因此，近期深圳、南京等地紛紛研究並出台緊急意見，對捂盤惜售行為予以打擊，對贈送戶口等行為進行規範等，都是應有之義。

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