圖1 2019年以來香港私人住宅售價指數與社交媒體對樓市議題的關注度按月變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖2 2021年以來香港一手及二手住宅交投量按月變化（中評智庫大數據中心製圖）
中評社香港8月16日/香港樓市近幾個月來的走勢持續疲弱，據差餉物業估價署7月底公布的最新本地私人住宅售價指數（下稱“樓價指數”）顯示，6月的香港樓價指數為301.8點，按年跌13.1%，創下近八年來新低。樓市在全面“撤辣”的“小陽春”後再度走低，近期在香港社會引發討論並持續發酵升溫。中評智庫大數據中心通過分析香港社交媒體數據以及官方機構統計數字後得出結論：因本地需求與供應的此消彼長、美元利率高企等多個內外部不利因素，造成香港樓市在“撤辣”後仍難以止跌回升，在當前經濟不明朗的大環境下，不能僅寄希望於美聯儲減息，香港特區政府在樓市穩定方面需要發揮更積極的干預角色。
近年來，香港樓市經歷了多輪波動，牽動著香港市民的神經。如圖1所示，2019年，在中美貿易戰升溫和修例風波的影響下，連漲多年的香港樓價出現多月連跌，一度令社交媒體有關樓市的討論關注度飆升。2021年，香港樓價指數雖曾爬升至歷史高位，但自2022年3月美國進入加息周期，連帶港元利率也隨之調升以來，香港的樓市遭遇了較大的下行壓力，樓價指數也開始轉入跌勢，社交媒體對此現象的討論與日俱增。樓市連續多月的疲軟走勢，令社會上要求特區政府介入以穩定樓價的聲音不斷增多，特區政府先後在去年10月的施政報告與今年3月的財政預算案中，宣布對各項樓市辣招“減辣”與“撤辣”，措施短期內對樓價有一定的提振作用，但未能有力扭轉樓市跌勢。距樓市辣招全撤後僅3個月，香港樓價指數已轉升為跌，更在6月錄得近8年以來的歷史新低，社交媒體對於樓市的憂慮情緒再度升溫。
結合圖2可知，不僅樓價指數，香港近兩年來的物業交投量也出現明顯萎縮。與2021年樓價處於峰值時相比，2022、2023年的一手及二手住宅交投量整體下滑約4成。今年4月在樓市“撤辣”的利好因素影響下，住宅交投量雖曾一度升穿8500的高位，但很快即轉弱再次回到4000以下的水平。全面“撤辣”雖然釋放了非首置買家、非本地永久居民等群體過去多年來所積壓的置業需求，但這種井噴式的刺激效應只是一次性的而非長期。只要拖累樓市下行的核心因素沒有得到紓緩，樓市就不易重回積極向上的軌道。
從宏觀經濟層面來看，美元利率上調與香港樓市的走向密切相關，是導致樓市近兩年來持續陷入低迷的主要原因。由圖3可見，自2022年3月美國進入加息周期以來，相關議題就持續在社交媒體引發熱度；而且在涉及香港樓市的討論中，美國加息的因素也經常被反覆提及，其在涉本地樓市輿情中的關注度佔比更隨著加息行動的升級或加息周期的維持頻繁出現峰值。
從圖4可知，香港本地銀行起初雖未有緊跟美聯儲的加息步伐，但由於美聯儲的加息節奏非常急促，僅17個月就將利率從0.25%推至5.50%的高位，本地銀行最終都不得不隨之上調按揭利率，從原來的2.5%上升近65%至4.13%。這無疑對一眾未償清貸款的業主帶來沉重壓力，也令很多本來打算買樓的準業主對於樓市望而卻步，更導致部分原本存放資金於樓市的投資客選擇撤退。
除了美聯儲加息的外部因素之外，還有三個本地因素也是造成樓市低迷的主要肇因。其一是香港市民在新冠疫情後對經濟前景的長期信心缺失。據圖5可知，在新冠疫情的影響下，香港社交媒體對本地經濟前景的悲觀指數在2020年出現明顯升幅，雖然該指數後來隨著疫情放緩有所下滑，但仍較2018、2019年時的低位要高，反映在當前的後疫情時代，不少香港市民仍認為未來的經濟前景充滿較多不明朗因素，當中有較多關於地緣政治風險上升、中美博弈加劇等變量的考量。這些對整體經濟發展的焦慮情緒，壓抑了置業這類需要大量資金投入的消費行為，較多輿論表示目前對於置業傾向採取更審慎的取態。
其次，香港人口結構的變化也是近年來樓市需求轉趨冷卻的原因之一。如圖6所示，受低生育率及移民潮的影響，作為房地產市場主要購買力的青壯年群體呈現較明顯的負增長趨勢，直接導致了整體潛在住屋需求的下降，進而加劇樓價的下滑。此外，老年人口的大幅增長，也意味著特區政府未來在公共醫療、養老保障等財政支出方面的壓力將增加，亦可能影響其扶持樓市的相關政策或投資力度。
其三，除了置業需求的下跌外，供應端庫存量尤其是一手新盤的上升，亦令香港社會對本地樓市的前景進一步看淡。由圖7可知，相較於2018年，已落成但仍未售出的私人住宅數目至2023年已增長約126%，至今年6月，該數字雖稍有回落，但仍較2018年高出逾1倍。在經濟前景不明朗的大環境下，不僅買方，就連賣方也對樓市的後續發展欠缺信心，故很多有意出售房屋的業主不惜蝕本也要促成交易，而地產發展商為了儘快回籠資金，則加快推出積壓的房屋單位，甚至大幅劈價以吸引買家。雖然這會使樓市短期內的成交量有一定增長，但長期而言卻加速了樓價的下沉，也加劇了不少準業主對樓市的觀望心態。
對香港而言，維護樓市的穩定不僅是個涉及千家萬戶的民生問題，更是影響香港消費市道和金融穩定的重大經濟問題。從圖8可見，長期以來，房地產行業都是香港經濟的重要支柱，2018至2022年，房地產及其相關行業對香港本地生產總值的貢獻率穩定在34%左右，是名副其實的經濟“壓艙石”。如今的香港正處於由治及興的關鍵階段，因此更需要穩定樓市，為本地經濟行穩致遠發展提供有力支撐。
香港樓市當前正承受著來自內外部的雙重打擊，因此，圍繞如何穩定本地樓市發展的話題，香港社交媒體出現越來越多的相關討論。據圖9可知，在各項有利於樓市穩定的積極因素中，香港市民最關注的是特區政府當前可以主動採取的措施，如透過刺激消費提振經濟（關注度佔比51%），從而恢復市民對樓市的信心預期；還有進一步調整針對樓市的政策以活絡市場氣氛（關注度佔比29%），例如推出額外的置業鼓勵津貼、降低部分物業的按揭成數比例等。
而美聯儲減息這類非香港本身可以控制的因素（關注度佔比11%），不少香港市民雖也對此有所期待，但認為短期內美國不太可能迅速重回寬鬆的利率環境，社會輿論表示香港樓市現階段最需要的是自救而非寄望於外力。
此外，也有輿論提出特區政府還可透過擴大及優化各項人才計劃（關注度佔比5%），加快補充香港近年來因移民潮及人口老齡化等原因流失的人口，進而增加潛在的住屋及置業需求。也有觀點表示特區政府可向銀行提出短期稅務減免等誘因，以交換銀行在當前的高息環境下為住屋按揭提供低息貸款（關注度佔比4%），從而減輕供樓人士的負擔，吸引更多準買家提前進入樓市。
中評智庫認為，樓市事關經濟，經濟事關政治，香港特區政府務須高度重視樓價下調過速問題，要發揮更強的主觀能動性，加大對經濟的刺激力度，增強市場整體的信心，靈活運用口袋中的各項政策工具，引導樓市平穩運行，並切實防範各類系統性風險。此外，在全球經濟下行及美元利率高企的拖累下，樓價回彈缺乏動力乃形勢使然，香港市民亦應保持理性，客觀對待波動調整。我們認為，從中長期來看，未來隨著內地經濟加速回升與中央對香港源源不斷的政策支持，香港勢必從中受益，必將助力本地樓市長遠平穩發展。
（記者：林昊，分析師：方來牟，工程師：吳悦檸，研究員：林東陽）
圖3 美國進入加息周期以來香港社交媒體涉該議題的關注度及其在涉香港樓價輿情中的佔比按月變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖4 美國進入加息周期以來香港按揭利率按月變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖5 2018年以來香港社交媒體對本地經濟前景的悲觀指數按季變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖6 2020至2023年香港各年齡段人口增減變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖7 2018年至今香港已落成但仍未售出的私人住宅統計（中評智庫大數據中心製圖）
圖8 2018至2022年香港房地產及其相關行業對GDP的貢獻佔比統計（中評智庫大數據中心製圖）
圖9 香港社交媒體對於各項有利於樓市穩定的積極因素的關注度分佈（中評智庫大數據中心製圖）
