宏觀調控一年漲價勢頭難抑房地產業的亂象再次驚動中央。直指少數大城市房價上漲過快等問題的國務院6條新規，讓人們有了更多期待。的確，房價飆升的背後，有房地產商囤積居奇、操控市場的陰影，但也不乏由信息不對稱引發的盲目追漲、貪大求洋的消費誤區。因此，我們在寄望於政府用“看得見的手”有力整治投機的同時，更應加強信息披露的監管，並大力倡導購買二手房、租賃住房等梯度消費模式。惟此，才能讓房地產市場回歸正常的供需狀態。
●上次調控緣何失效
始於2003年的房地產市場調控，在2005年拉至滿弓。先是溫總理在政府工作報告中強調要抑制房價過快上漲，接著中國人民銀行決定調整商業銀行個人住房貸款政策，隨後出臺新、舊“國八條”。
然而，密集的調控政策並沒有讓過熱的房地產市場降溫。在各方的爭議聲中，北京、上海、廣州、深圳4地的房價于近期再次強勢反彈。以北京為例，2005年住宅均價銷售為6776元/平方米，到了今年一季度，價格攀升至7168元/平方米，漲幅同比高達15%左右。
儘管房價在漲，權威部門發佈消息卻稱，實際銷售在下降。
國家統計局20日發佈的最新消息稱，截止到4月底，全國商品房空置面積為1.22億平方米，同比增長18.9%。其中，空置商品住宅6921萬平方米，增長15.9%。
國家稅務總局有關負責人也表示，今年1月到4月，全國契稅收入僅增長了7.4%，而去年同期卻超過了63%，尤其是北京1月到4月同比減少了20%。這意味著總體的交易量在下降。
調控一年多後，空置率、投資額和房價同步增長，而實際交易量卻下降，這種相互矛盾的現象讓房地產市場越來越像一個看不懂的謎局。
終於在5月17日，國務院常務會議出臺6條房地產調控措施(有人將其歸納為“國六條”)。隨後，建設部有關官員也表示，目前房地產市場存在一些問題：少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，套型、價格結構問題和區域性結構問題與普通居民家庭的合理住房需求不相適應；房地產市場秩序比較混亂，虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在。
建設部在分析原因時稱，出現這些問題，一是大多數城市沒有按要求提出增加普通商品住房和經濟適用住房供應的具體措施，沒有公佈建設規模、項目佈局以及進度安排。部分地區廉租房制度還沒有建立。二是部分城市住房需求偏大，供求關係偏緊。三是規範市場秩序工作不到位。
●此次調控能否落實
面對“漲聲”一片的樓市，“國六條”是否能讓房價“刹車”隨之成為業界關注的焦點。有專家稱，這次調控有較強的針對性，應該能達到預期的目的。中央政府把重點明確指向了地方政府。據透露，國務院常務會議點了北京和深圳的名。
按照慣例，在國務院常務會議之後，相關部委和地方政府將會拿出執行細則。
北京已經快速做出反應，北京房地產管理部門已經表示，北京新一輪的房地產調控措施正在緊鑼密鼓地制訂中，其中，有關低價房的供應政策有望在下月出臺。
5月19日，北京市統計局透露，北京市統計系統將全面規範全市房地產統計數據的信息發佈，今後擬按月通過“北京市統計信息網”和新聞媒體向社會公佈。
國家稅務總局有關負責人也表示，將進一步完善稅收政策，遏制房價過快上漲。去年，針對房地產市場短期的投機行為，國稅總局曾出臺了對已購商品房在兩年內又轉手出售的，將全額徵收營業稅。而這次即將完善的稅收政策，將把這一時間延長。另外，還將提高土地保有環節的稅負，抑制囤積土地，促進空置房處置。
建設部、國土資源部有關人員表示，將儘快推出細化、量化的具體政策。
有專家認為，能否把“國六條”精神落實下去，並取得成效，關鍵在於各級地方政府特別是房價漲幅較大城市政府的態度。
地產知名人士王志綱則對現有條塊分割的體制表示擔憂。他說，房地產已經成為不少城市GDP的主要支柱，各地政府當然不希望房價下跌，所以難免會上有政策，下有對策。
事實上，房地產是一個複雜的系統，信息的多渠道和不對稱，使人們很難看清真相，這就更需要政府以有形之手加以規範。
4月2日，建設部通報指出，部分地區對廉租住房制度建設重視不夠。仍有13個省(區)沒有將廉租住房制度建設納入省級人民政府對市(區)、縣人民政府工作的目標責任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。
還有，去年的“國八條”中，就要求地方政府採取有效措施增加經濟適用房的比例。可一年下來，統計結果卻顯示出，經濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。
●調控能否行政問責
5月17日召開的國務院常務會議指出，各地區、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制。既然是責任制，能否走向問責？該問責誰？採訪中，一些人提出疑問。
王志綱認為，調控未達預期目標，是因為總喊狼來了，市場產生了抗藥性。剛開始說狼來了的時候，當官的擔心丟了烏紗帽，銀行擔心被銀監局監管，房地產商也提心吊膽，怕銀行提高放貸門檻。但一次、兩次、三次，只聽樓梯響，不見人下來，最後誰也不怕了，樓市就出現了反彈。
北京科技大學管理學院教授趙曉分析認為，現行體制下，行政調控受利益主體的牽制，即“多隻看得見的手”會抵消行政調控的作用。比如銀行說要取消期房預售，建設部說不能取消；中央希望全國房價降下來，但是地方政府認為房價上升才剛剛開始。很簡單，房價有上升餘地，地價才能賣出好價錢。房地產的發展和地方官員的政績已經非常緊密地聯繫在了一起，所以，他們必然抵制中央宏觀調控的意圖。
“儘管對中央宏觀調控沒有很好地執行，但問責起來實際上很困難。”中國社科院的一位專家告訴記者，“現行體制下，土地部門管地，建設部門管房，央行管錢，發改委管經濟增長指標和投資規模，地方政府追求經濟利益，各有各的利益，各有各的目標，各部門有自己的指標體系和統計口徑，鼓點擊不到一塊，問責起來確實困難。但並不是他們沒有責任。隨著行政管理體制改革的啟動，這種局面有望打破。”
國家發改委副主任朱之鑫日前表示，國家將進行行政體制改革，其中包括要完善問責制、決策失誤追究制，做到權責明確、問責有力、行為規範、監督到位。
●“五高”問題急需對症下藥
對於當前房地產業存在的問題，中國房地產協會會長宋春華指出，要特別針對“五高”問題對症下藥。
1.高檔房。現在全國積壓的房地產面積已超過500萬平方米，高檔房占多數。
2.高價位。個別地區出現了房價不正常過快上漲。今年4月，70個大中城市中，11個城市同比漲幅超過7%，3個城市超過10%。北京和環渤海、珠三角地區的一些中心城市房價上漲過快。
3.高空置率。用現行統計方法計算的“空置率”其實並不準確，統計數據明顯偏小。許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻並未納入統計。投資者的房子將會伺機進入樓市，可能帶來不小的衝擊。
4.高自有率。很多發達國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達80%，這並不正常。
5.高風險。如果取消預售房制度，公開開發商的成本，或提高購房貸款的首付標準等措施，都可能對樓市發展帶來巨大的風險。（來源：人民網） |
