中評社香港2月19日電／2023年國外投資基金和企業在日本國內的房地產投資額同比減少3成，創下5年來新低。如果日本銀行調整貨幣政策，日本利率上漲，房地產的投資收益很有可能下降，因此國外投資基金和企業暫緩了新增投資。國外投資者不斷出售持有物業，交易額時隔4年轉為凈賣出。
日經新聞網消息，據房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)統計，2023年國外投資者的投資額約為1萬億日元。而出售額達到約1.37萬億日元，是上年的2倍。兩者相減，凈賣出約3700億日元，創下2018年（凈賣出約5000億日元）以來的新高。
2023年，國外基金紛紛拋售大型物業。新加坡政府下屬基金Mapletree Investments以大約540億日元將大阪市的商業樓出售給了日本家電量販企業EDION。這棟樓於2019年建成，入駐了EDION旗艦店“難波總店”。
美國基金Fortress Investment Group以大約400億日元將沖繩縣石垣市的渡假酒店出售給了旗下的房地產投資信託（REIT）。該物業是Fortress Investment Group於2012年從其他美國基金手中購得的，通過改建和擴建，提高了盈利能力。在新冠疫情下，顧客人數一度下跌，而在轉為恢復趨勢時決定出售。
國外投資者擴大出售物業的背景是日本銀行可能調整政策。今後，如果日本的利率正式上漲，購買房地產時的融資成本將上漲，投資回報有可能下降。國外投資者認為日本房地產的價格已接近市場行情的頂峰，以長年持有的物業為主，開始進行獲利拋售。
另一個原因是日本以外的海外房地產低迷。由於利率上漲和居家辦公的普及，歐美辦公樓的價格驟降，各企業想通過出售價格相對堅挺的日本物業，進行彌補。新加坡政府旗下基金GIC已於2023年著手出售東京汐留的超高層辦公樓。受國外利率上漲的影響，GIC的資管管理成績不斷惡化。
海外投資者也並非一面倒地拋售，在日本市場投資較少的企業和基金在積極買入。新加坡大型房地產公司城市發展集團(CDL)斥資350億日元從加拿大基金Bentall Green Oak(BGO)購買了東京25棟租賃公寓。這是城市發展集團首次在東京一次性購買多套公寓。
不過，海外投資者的新增投資在2023年下半年開始放緩，特別是10～12月的投資額同比減少8成。世邦魏理仕(CBRE)的高級總監羽仁千夏表示，“由於擔心利率上升，賣方和買方對價格的看法越來越不一致”。
隨著此前支撐行情的海外投資者的投資意願減弱，日本國內市場整體也出現了放緩。2023年的交易額減少3%，約為3.8萬億日元，連續3年低於上年。截至2022年，海外投資者所佔比例連續3年保持在3成左右，但2023年降至26%。
按物業類型來看，辦公室的交易額減少4成，約為1.08萬億日元，創出2012年以來的最低水平。隨著居家辦公的普及和新建築接連竣工，租賃市場出現供過於求，作為投資對象的人氣正在下降。
進入2024年後，海外投資者出售物業的趨勢仍在繼續。新加坡GIC正在為 “福岡海鷹希爾頓酒店”舉行出售招標。該酒店原本是大榮旗下，於1995年開業，經過美國投資公司，於2007年被GIC收購。
據悉，GIC方面的預期出售額為900億日元左右。不過，在投標參加者中，有海外基金表示“由於房齡較長，預計之後的改裝費用較多，很難提出較高價格”，交易能否完成尚不明朗。
受海外投資者的謹慎態度影響，整體交易金額2024年也有可能維持下降態勢。 |
