中評社香港11月5日電/大公報報導,據世紀21 Q動力總經理楊永健分析說,過去一段時間,樓市出現了租金升、樓價跌的“怪現象”。在過去的高息環境下,樓市整體吹淡風,但疫情過後租賃市場持續暢旺,內地學生以至海外人才來港發展,使得樓價、租金出現背馳,這種現象一般不會長時期維持,因為買樓收租回報變得吸引,買家會趁低吸納,樓市交投因而回升,樓價亦會跟隨止跌。
綜合來看,目前樓價、租金背馳的現象,或許會於短期出現改變。按差餉物業估價署全港私人住宅樓價及租金指數,原來整體私人住宅租金已經連續8個月錄得升幅,如果扣除今年1、2月期間,整體租金曾輕微回落兩個月,其間租金已幾乎連升兩年,累計升幅達13%,目前最新的租金已升至自2019年10月以來的近5年高位。
與此同時,私人住宅樓價指數卻已連續半年回落,加上如果扣除今年3、4月間,整體樓價因應樓市撤辣而短暫回升兩個月,實質上今年樓價跌浪已經持續一年半,其間整體樓價合計回調達23%,樓價跌幅遠高於其間租金的升幅,一升一跌令整體租金回報持續上升,最新樓價已跌至自2016年8月以來的8年低位。
用家逐步轉租為買
但上述數據或出現逆轉,剛公布的9月私人住宅樓價指數尚未反映9月底減息帶來的效應,10月份的私人住宅樓價指數料會出現輕微的回升。再者,租賃市場經過7、8月暑假內地生租樓熱潮,整體租賃成交回落。差餉物業估價署9月全港私人住宅租金指數為196點,較8月份的195.9點只是輕微上升0.1點或0.05%,租金升幅顯著收窄,相信10月份租金只會持平甚或輕微回落。
過去一、兩年間,物業租金接連回升,但樓價持續回落,確實會令人有點摸不著頭腦,但這種樓價租金背馳的現象,基本上只會是短暫的現象。長遠來說,租金上升始終會帶動樓價止跌回升,特別是樓市已踏入減息年代,過去定存息率高於租金回報的歲月將不再出現,目前租金回報升至3.5至4厘之間,加之減息效應令供平過租情況重現,亦會吸引用家轉租為買。買樓收租的投資者增加,租盤供應增加亦會令租金回落,供平過租亦會令轉租為買的用家增加,相信樓市可望加快止跌。 |