作者：蔣明桓 寧波 投資
以參加工作三至五年并有購房需求的適婚的男女為目標客戶，利用價格變動的宏觀趨勢分析方法，對不同戶型的新建住房從今年至2011年的合理價格水平進行了估算，并且與假設的目前不同戶型的銷售價格水平進行了比較，最後得出這幾個看法：
1）房子面積越小買的人壓力也相對小，賣的人也相對越安全，所以政府提倡中小戶型是有道理的；
2）在住房面積相對固定的情況下，未來購房者收入增長程度對房價有關鍵支撑，如果經濟總體形勢不樂觀的同時收入不增加或者增加很少，房價高位根本得到不到支撑；
3）從不同戶型一至三年調整的幅度上說，第一年調整到位降幅最小，所以一步到位這主意不壞，一點點擠牙膏的調整，恐怕不是好主意。
本人不是從事房產業的，上述計算與結論如有不對之處，請各位多包涵呵呵。具體計算思路如下：
1）住房面積：人均面積的相關統計數據准確性不够，還是用整套房面積替代比較好，在此選60、75、90、120這幾種戶型。
2）房價比：各種看法都有，比較主流的是5-6倍。我以為在目前各類社會保障不完善情況下，這三年裡六倍應該是不錯了。
3）戶年收入，人均收入也是各類相關統計數據准確性不够，所以用夫妻兩人的扣除社保和所得稅後的純收入替代，（盡管實際上不少家長都會支持一些，但考慮家長的支持這是缺乏道德的，所以不能考慮雙方父母所給的支持！），一般情況下夫妻雙方加起來一年5-6萬這個的收入水平算不差了，取5-6萬的平均數55000元/年，同時取收入年均增長8%（與GDP增長一樣），從2009年至2011年，依次為55000、59400、64150。其實，考慮經濟形勢在未來三年內總體不樂觀，所以上述年度收入增長算樂觀的了！
4）根據如下公式：合理房價＝（戶均收入×房價比）/戶型面積，計算根據不同戶型的三年的合理房價格水平分別應該是多少吧（見表）。
5）由於城市經濟發展水平不同，以及同一城市裡因區位、物業管理、交通、教育衛生文化設施與商業配套、容積率等等因素差異大，所以要具體情況具體分析，這此假設目前價格總體水平在8000元/平方左右。
6）最後結合當地不同戶型的合理房價水平，按（第N年合理房價/目前房價）N -1，這一計算公式計算出價格變動的宏觀趨勢。比如90平方米戶型的房子，在目前售價在8000元時，一年內回歸到合理價格水平的降幅為54%，二年內回歸到合理價格水平的降幅為76%，三年內回歸到合理價格水平的降幅為85%。 |
