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圖3 2023年10月以來中原城市領先指數(CCL)按周變化(中評智庫大數據中心製圖) |
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圖4 2023年10月以來中原城市租金指數(CRI)及租金回報率按月變化(中評智庫大數據中心製圖) |
由於美聯儲宣布減息的時間點,剛好與多個新盤的優惠促銷活動重疊,因此新盤近期的交投十分暢旺,相對分薄了二手盤的銷情。不過,反映二手大型屋苑樓價的中原城市領先指數,在減息後仍然出現了止跌回升的趨勢(見圖3)。有輿論認為,儘管當前樓價的上升速度相對緩慢,但預計減息的提振作用將在後續愈趨明顯,配合特區政府早前減辣、撤辣以及放寬按揭成數上限等政策措施,相信將產生加乘效應助推樓價加速復甦。
結合圖4可見,近一年來,儘管二手住宅的買賣市場不甚理想,但租務市場的表現卻非常亮眼,反映具代表性屋苑租值變化的中原城市租金指數節節上升,今年8月最新的租金回報率3.43%更創下近12年來新高。足見,雖然社會上有少數聲音不時惡意唱衰樓市,但事實上,香港的住房需求仍然十分強勁。自2022年底,特區政府推出高端人才通行證等一系列“搶人才”計劃,截至今年9月底已有16萬名人才攜同家人抵港,這無疑產生了一股新的龐大的剛性住房需求。而過去兩年住宅買賣市場之所以表現低迷,最大的原因是因為利率水平高企,導致很多有意置業的準業主都暫時持觀望取態。不過,隨著減息周期展開,不少觀點都表示,當前已有部分二手住宅再次回到“供平過租”(每月供樓金額與租金持平甚至更低)的水平,並預期未來物業市場整體將繼續朝這一方向調整,稱自己當前買樓上車的意欲有明顯提升。
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