2015下半年起，北上廣深等一線城市暴漲的房價讓買房者叫苦不迭，各地相繼出台新政控制房價漲幅。然而，中國卻有這麼一個一線城市，房價去年以來不但沒有漲，反而暴跌了11%，這個城市就是香港。
香港的房地產業大廈正在顯現裂痕
在香港，多數人都居住在狹小逼仄的公寓中，與它們相比，紐約或倫敦的公寓宛若宮殿。儘管如此，香港依然贏得了全球房價最難負擔城市的頭銜。
據英國《金融時報》的報道，對於這塊前英國殖民地而言，這是一份沉甸甸的“榮譽”。在這裡，買間最不起眼的公寓也至少要花掉你100萬美元，而永遠渴望收入最大化的開發商已計算出，還可以將公寓建得更小（僅46平方米），向大量稍微不那麼富裕的購房者出售。
報道稱，但香港的房地產業大廈正在顯現裂痕。房價正在升至越來越不可持續的新高度。香港對外國購房者的限制以及內地對資本管制的收緊，正開始抑制購房衝動。來自內地的資金已經提振了從悉尼、倫敦到紐約的房地產銷售。
以負擔能力為例。Demographia的國際住房可負擔性調查顯示，去年第三季度，香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19倍，居世界第一，而位列第二的悉尼房價收入比為12.2倍，第八名的倫敦為8.5倍。
算上2003年至2015年9月峰值期間、以及隨後至今的資產通脹，香港房地產價格飆升了370%，供應有限、創紀錄的低利率以及來自內地的資金都強有力地加劇了房價漲勢。
結果如何？與世界各地年齡介於18歲至35歲之間的千禧一代一樣，香港千禧一代與父母同住的時間更長了——往往一直住到自己結婚為止，而婚後仍與父母同住的現象也越來越多。
外國購房者也開始洩氣。這並不奇怪。地球上沒有幾個地方花這麼多錢只能買下如此小的空間。如今，許多人正帶著現金轉向歐洲、日本尋找相對便宜的房子。
2012年10月實施的對外國購房者和投資者徵收稅率為15%的印花稅的政策，進一步抑制了購房欲望。該政策旨在為呈螺旋上升的房價降溫，在某種程度上，它已經起到了作用。交易量下降，價格趨穩，而房地產中介叫苦不迭，稱這一政策扼殺了二級市場。
香港房價比去年9月高點低了11%
報道稱，但與即將襲來的寒風相比，這些問題就顯得無足輕重了。這一次的寒風來自內地——它正在關上資金的水龍頭。去年8月中旬，人民幣 兌美元匯率一次性下調2%，對全球市場造成震動，自那以來人民幣已貶值5.8%，處於持續疲軟狀態，而且許多人認為人民幣未來還會進一步貶值，甚至可能再次出現匯率下調。
作為應對，中國加強了資本管制，增加資金外流的難度，同時更加堅定地執行配額制，收緊海外投資申請程序。
中國的反腐運動也產生了影響，通過追蹤資金外流軌跡，大大減少了資金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地產市場的資金變得越來越少。
報道稱，香港房地產業已經出現了危險信號。2月份，新界的一塊住宅用地每平方英尺價格比半年前的類似地塊低了近70%。
據中原地產的中原城市領先指數（CCL），香港房價比去年9月高點低了11%。
而彭博社的調查顯示，香港住宅價格從去年9月的高位下跌了12%，並在加速下跌。有投資銀行預測未來幾個月中香港住宅價格將會下跌20%。2月房地產銷售下跌至25年來最低點，房價仍然持續下滑。
大空頭唱空香港樓市
以作為大空頭聞名的衝基金經理Kyle Bass，日前也再次發表言論，認為香港樓市陷入“自由落體”（free fall）狀態，而東南亞新興市場的信貸擴張將偃旗息鼓。
彭博援引Kyle Bass於SkyBridge Alternatives論壇上表示，香港目前形勢比1997年金融危機時期更差。
97年金融危機時期，香港樓價曾於一年內跌接近腰斬。彭博援引香港中原地產代理公司數據顯示，香港房價自去年9月高位，至今跌約13%；成交量跌至25年來低位。
Bass於美國達拉斯創立的Hayman Capital。其成名之作正是在2006年逆勢賭跌美國樓市，次貸危機爆發後，賺取212%的巨額利潤，惟此後基金投資表現平平，每年平均僅得1.56%的回報。目前，他正在為設立一個投資中國和香港的專項基金募集資金，規模達數十億美元。
BCI研究亞洲國家風險部主管Andrew Wood指出，“香港經濟正面臨著大量的頂頭風因素，包括住宅房屋價格大幅回調以及與增速放緩的中國內地經濟之間的聯繫。儘管我們不認為香港經濟會在2016年陷入全面衰退，但是這一風險正在上升。”
Andrew Wood表示，另一方面我們認為香港經濟在2016年初已開始衰退。
中國內地的資金正在枯竭，收益率已受到擠壓，購房對許多人來說仍遙不可及。正如美國投資家沃倫·巴菲特所言：“只有退潮了，才知道誰在裸泳”。報道稱，中國內地的措施將讓香港房地產市場暴露出大批裸泳者，倫敦、紐約和溫哥華的房地產市場很可能也會如此。
（來源：金融時報） |
