中評社北京5月14日電（評論員 喬新生）重大疫情給中國經濟發展帶來嚴重影響。一些學者發表文章認為，重大疫情過後，中國房地產市場有可能會出現反彈。國家金融與發展實驗室發布的2020年房地產金融報告似乎證明這個觀點。報告的結論是，2020年3月份房地產市場相對於2月份已經出現回暖的跡象。中國房地產市場是否出現報復性消費仍需觀望。（2020年5月10日《經濟日報》）
這標誌著中國金融研究機構對房地產市場發展前景表示樂觀。但是，這並不意味著中國房地產市場會出現嚴重反彈。
多年前筆者就曾經發表文章認為，中國房地產市場宏觀調控非常必要。但是，房地產宏觀調控不能違背市場經濟規律，不能在土地出讓價格不斷上漲的情況下，限制房地產市場價格，因為那樣做有可能會導致中國房地產市場出現更多問題。
解決房地產市場問題，首先必須理順房地產市場的分配結構，讓房地產市場各個環節利益分配大體上處於均衡的狀態。因為只有這樣，才能確保房地產市場健康發展。
然而，從目前情況來看，中國房地產宏觀調控的最佳時機已經錯過。首先，我國房地產市場房地產開發商在房地產市場領域處於絕對主導的地位。商業銀行為了追求業績，通過授信貸款等方式，為房地產開發商籌措大量的資金，從而為房地產開發商“空手套白狼”打下了堅實的基礎。
雖然房地產開發商承擔開發的風險，但是，在現有的利益分配格局下，房地產開發商實際上是處於塔尖。只要房地產開發商與地方政府搞好關係，就可以通過土地轉讓或者土地暫緩開發，等待土地升值，獲取暴利。
一些房地產開發商可以將自己獲得的土地擱置數年，等到土地增值之後，再進行土地的開發，房地產開發商實際上獲得了土地增值的收益。部分房地產開發商為了規避土地增值稅或者房地產增值稅，故意在土地開發和土地銷售環節做手腳，通過建設辦公場所或者私人會所，規避房地產開發商的法定稅收義務。而一些地方政府為了吸引房地產開發商的資金，默許甚至縱容房地產開發商通過各種方式規避納稅義務。
如果政府進行宏觀調控，那麼，房地產開發商可以把所有的風險轉嫁給施工方或者消費者。如果資金面條斷裂，那麼，商業銀行承擔所有的風險，房地產開發商可以拍屁股走人。商業銀行為了確保房地產貸款不會出現呆帳壞帳，往往拆東墻補西墻，幫助房地產開發商籌措資金。房地產開發商實際上是利用中國的房地產市場混亂現象獲得巨額暴利。
令人感到遺憾的是，我國許多房地產開發商搖身一變，成為了外商。一些房地產開發商以所謂慈善捐助或者對外投資的方式，將自己從房地產市場獲取的收益轉移到海外，在海外購買豪宅，用於養老。還有一些房地產開發商附庸風雅，向高等院校捐獻大筆的款項，以此來解決房地產開發商股權改造所留下的歷史問題。所有這些都充分說明，如果沒有找到問題的症結，那麼，我國房地產宏觀調控政策有可能會偏離正確的方向。
其次，當前我國房地產市場存在的問題是，利益分配格局已經形成，房地產開發商已經從市場獲得了數百億的利潤。如何將房地產開發商的利潤留在國內，作為中國經濟發展的資金，這是中國決策者應該考慮的主要問題。
中央有關部門為了防止資金外逃，禁止房地產開發商投資海外文化旅遊體育產業，目的就是要限制房地產開發商通過投資虛擬經濟或者文化產業將獲取的巨額暴利轉移的海外。然而，非常不幸，由於許多房地產開發商已經通過各種渠道，將自己的投資轉移出去，因此，中國未來房地產市場發展可能會面臨嚴重的資金短缺問題。
中國房地產市場猶如當年海南開發一樣，瘋狂過後，有可能會陷入沉寂。部分學者擔心，如果中國房地產市場大起大落，那麼，有可能無法滿足我國城鎮化發展的剛性需要。從目前的情況來看，中國城鎮化正在發生變化。許多小城鎮本來已經做好城鄉一體化的規劃，可是由於高速鐵路的出現，城鄉一體化規劃不得不加以修改。
之所以出現這種現象，是因為高速鐵路建成之後，大量人員進入大城市，小城鎮的吸引力不足，再加上政府在基礎設施投資過程中，沒有考慮到小城鎮發展的需要，結果導致中國小城鎮普遍出現了凋敝現象。現在許多城市周邊地區的小城鎮衰敗現象非常嚴重，一些城鎮住房門可羅雀，如果這種局面持續下去，那麼，中國房地產市場萎縮現象將會更加嚴重，中國的城鎮化有可能會受到嚴重影響。
房地產市場與我國城鎮化發展有著密切的聯繫，如果我國城鎮化變成了城市化或者變相的城市化，那麼，我國房地產市場有可能會出現嚴重問題。根據筆者的田野調查，許多縣級城市已經出現了嚴重的投資過剩問題，大量住宅無人問津，房地產開發商不得不東挪西借，償還貸款。一些中小房地產開發商為了獲得房地產開發項目，到中心城市擔保公司借高利貸，結果導致資金成本迅速上升，如果住宅銷售不出去，那麼，房地產開發商有可能會走投無路。因此，中央政府應當考慮盡快改革我國房地產宏觀調控政策，提請全國人大常委會修改我國現行的城市房地產管理法，從根本上解決我國房地產市場存在的深層次問題。
筆者的建議是：第一，中央政府應該考慮設立住房銀行，將我國現有的公積金制度改為住房銀行。學術界曾經討論是否應當取消公積金問題。筆者的觀點是，公積金是我國在社會轉型時期為了解決住房問題而實施的一項特殊制度，目前我國居民住房自有率已經高達90%，因此，住房公積金已經完成了歷史使命，應該進行脫胎換骨的改革。
取消住房公積金是可選擇的方案之一，但最好的方案是，徵求職工的意見，如果職工願意將自己的住房公積金轉化為投資，設立住房銀行，那麼，我國可以設立類似於信用社那樣的住房銀行，住房銀行主要用來解決職工住房問題，經過理事會批准，也可以修建廉租房，用來解決城市中低收入的住房困難。
中央政府應當考慮徹底清理我國房地產市場領域制定的各項方針政策，特別是公積金政策，讓這項造福於城鎮職工的政策能夠造福於更多人。如果組建住房銀行，利用公積金解決我國房地產市場可持續發展問題，那麼，不僅可以妥善處理歷史遺留問題，而且可以為我國房地產市場的健康發展開辟一條嶄新的道路。
第二，針對我國房地產開發中出現的利益失衡現象，國務院應當責成住房管理機構對我國房地產開發商進行徹底清理，如果一些房地產開發商金蟬脫殼，那麼，應當立即對房地產開發商的資金流向進行調查，住房建設部門應當與金融監管機構特別是反洗錢機構通力配合，通過各種渠道了解房地產開發商資金的走向，防止一些房地產開發商把銀行貸款以投資名義轉移到海外，從而使中國商業銀行承擔風險。如果不盡快採取切實有效的措施，控制資金外流，那麼，我國房地產市場大額資金有可能會以投資或者捐贈的名義源源不斷地流失海外，中國經濟發展將會面臨資金困難。
海外新聞媒體報道表明，我國主要房地產開發商都採用信托方式，將自己股份轉移到海外。信托的最大特點就在於，實現了所有權的轉移。如果中國房地產開發商以自己或者子女的名義設立信托公司，然後把自己在房地產公司的股份轉移到信托公司，那麼，信托公司或者信托基金已經變成房地產開發商財產的擁有者。
無論是信托公司（社團法人）還是信托基金（財團法人），都是資金管理方式。房地產開發商之所以這樣做，是因為西方國家允許將財產信托，財產信托之後可以規避企業所得稅和個人所得稅，可以規避遺產稅。房地產開發商之所以將自己的財產轉移到海外信托公司或者信托基金，就是要利用海外的稅收制度，以合法的方式轉移資產。
國家住房建設主管部門和我國外匯主管部門應當密切關注我國房地產開發商的家族信托現象，採取切實有效的措施，將我國房地產市場的資金留在國內，因為只有這樣，才能確保我國經濟可持續發展。如果大量銀行貸款和房地產市場的資金轉移到海外，或者以信托的方式變成海外資產，那麼，中國發展前景令人堪憂。我國房地產市場出現的問題不是一朝一夕形成的，因此，中央政府應當從長計議，一方面徹底理順我國房地產市場的利益分配結構，另一方面亡羊補牢，防止資金外流，因為只有這樣，才能確保中國房地產市場不會出現金融監管的漏洞。 |
