但現實情况則是，政府嚴格控制著每年土地的批租量，不會貿然加大土地供給。而且，即使加大了土地供給，房地産商也會在銀行資金的支持下以囤地的形式刻意减少房地産供給，從而導致房價不受土地供給增加的影響。
因此，在中國更多的是房價决定地價，而不是地價决定房價，因為地價决定房價的鏈條被房地産商以囤地的形式切斷。在現實操作中，房地産商根據相關市場價格比較來事先設定房價區間，在扣除建築費用、資金成本和稅費等成本後確定地價和利潤的總和，然後與政府討價還價確定地價，這就是房價决定地價的操作路徑。對於房地産商來說，地價和利潤是對蹺蹺板，地價高了利潤自然就少了，由此我們可以理解房地産商之所以炮製出土地供應偏緊推高房價的結論，確切地說是因為土地供應偏緊推高了地價，而降低了他們的利潤水平。
如果是房價决定地價，那麼誰來决定房價呢？答案或許並不像大多數人那樣認為的是市場的供求均衡來决定房價。因為房地産市場是不完全競爭和不完全信息支配下市場失靈的市場，不完全競爭是因為土地的不可流動性讓房地産商在圈地之後擁有了“局部壟斷”的權力；不完全信息是因為需求方是千千萬萬的購房者，購買者由於身陷“集體行動的困境”，很少有人願意讓別人搭自己的便車，因此房地産市場很容易實現“供給誘導需求”，也就有了假排隊、假簽約和假按揭的營銷技巧。
理論上，决定房價的因素有很多，比如居民收入水平、城市化程度、人口政策、土地政策、財政政策和貨幣政策等等，但如果我們循著房地産市場存在“局部壟斷”和信息不對稱的邏輯，可以發現最主要的决定因素還是財政政策和貨幣政策等宏觀經濟政策。通過宏觀經濟政策强化和維持房地産商的壟斷地位，進而促使他們通過“不完全信息”蒙蔽購房者，正如大家所看到的房地産商經常拿房地産業是國民經濟的支柱産業來頤指氣使，他們仿佛成了中國版的“too big to fail”（大到不能倒）。因此，房地産市場也是“政策市”。正如這次金融危機，如果我們溯本求源，發現始作俑者也就是格林斯潘在IT泡沫過後通過寬鬆貨幣政策炮製出的房地産泡沫。
甚至我們可以說是權力决定房價，一方面可以通過高房價快速推動的經濟增長來實現政績，另一方面按照房價决定地價的鏈條以及目前的土地出讓政策（一次性收取未來40-70年的地租），既會給財政短期帶來不菲的收入，又會給當事官員與開發商通過博弈分享地租的機會。
按照“新政治宏觀經濟學”的理論，政治是經濟的內生變量，在職的政客在制定宏觀經濟政策時要受到政治制度的約束，所以當一個經濟政策出臺時並不意味著社會福利的最大化，而只是意味著政客自身在約束條件下的目標最大化。當然，這種現象並不僅僅存在於房地産領域。 |
