第一步，之前看到不少分析人士指出，“新國五條”對於新房市場其實是個“利好消息”。因為20%個稅的徵收，將使二手房交易成本大幅上升，會迫使部分購房者轉向新房市場。3月新房成交活躍是否也有這方面原因呢？
我認為不是這樣的。一方面，3月內的二手房交易依然活躍，在20%個稅正式開征之前，買家並沒有充足的理由提前轉向新房市場；另一方面，即使將來二手房20%個稅落地後，新房市場也不會有所收益。這是因為，目前二手房市場較為活躍的城市主要集中於一、二線的發達地區，在這些地區內，改善型需求已成市場主導，這部分購房者往往通過賣舊換新來實現置業升級。而二手房交易成本的上升，也只會影響到這部分需求的釋放，而非促使其轉化為其它類型的需求。同時，目前各地的二手房源主要集中在中心城區，而新房供應正在逐漸往郊區轉移。因此，從中短期看，兩類需求之間並沒有完全的替代關係。
因此，整體來看，“新國五條”中20%個稅的政策對二手房市場的影響更大，新房市場只是略受波及。
第二步，排除了二手房市場需求轉移的因素，那是否是限購城市覆蓋範圍擴大的影響呢？
根據“新國五條”要求，目前已實施限購城市中，限購範圍必須擴大到全市。據中原統計，目前全國共有46個城市實施限購，其中在全市範圍限購的有16個。那麼，其餘30個城市就將受到限購範圍擴大、執行力度從緊的影響。而這30個城市基本都屬於二線城市。從(左圖）70個城市新房成交量的分布來看，二線城市在3月內的銷量表現與一線、三線城市一致，即3月成交量分別恢復到去年12月的水平。這顯示出3月新房市場的活躍是整體趨勢，而不是一部分城市引起的。其中一線城市原先即嚴格執行全市限購，而三線城市基本沒有限購。
所以“新國五條”中限購政策調整對3月新房市場的影響，基本也可以排除。
第三步，那麼我們最後再來考慮，會不會是二套房貸收緊預期，造成了3月新房熱銷呢？
“新國五條”中規定，“部分房價上漲過快城市”要進一步提高二套房的首付比例及貸款利率。是否有部分購房者因擔心二套房貸收緊後，購房負擔上升，因而提早在3月購房呢？ |
