2014年第一季度看，中國宏觀經濟下行壓力仍然較大，但李克強總理已多次表態“不採取強烈的刺激政策”。就在訪英期間於6月18日對英國兩大智庫的演講中，李克強稱中國經濟不會硬著陸，並提出GDP下限不越過7.5%，CPI上限不越過3.5%的目標。
基於政府對房地產市場調控的多目標性，在考慮樓市調控政策下一步的走向時，比較可取的思路是採取“區間法”的思考方式。
如果經濟增速和失業率等重要宏觀經濟指標，都能保持在中央政府可容忍的這個區間內，樓市調控政策就不太可能出現變動，而是會繼續通過探索徵收房地產稅、調整土地供應結構，以及促進新增長點的形成——例如新型服務業、裝備製造業等可以替代房地產的新興產業，逐步擺脫地方經濟多年來的“房地產依賴綜合症”；並建立以稅收、金融等經濟手段為主，而非“限購”、“限貸”等行政手段為主的房地產調控機制。
而目前的房地產市場狀況，是否支持這一方向呢？通過前述調研，筆者的總體判斷是：各城市房地產市場的分化在進一步加劇，但全國房地產市場不存在系統性、全局性崩盤的風險。目前，不少三、四線城市的房地產市場經歷劇烈調整，出現了銷售量快速回落、房價下降壓力增大的現象。但其根本原因是沒有人口的流入，加上本地居民收入有限。例如在中西部地區，即使像貴陽市和南寧市這樣的省會城市，居民年均可支配收入也僅有3萬元左右，每年人口淨流入量只有大約十萬人。而一、二線城市的外來人口數量仍在穩定增加，未來幾年內，北、上、廣、深的住房需求量仍超過現有供應水平。所以，一線城市和大多數二線城市的房價和銷售情況，明顯好於供給嚴重過剩的三、四線城市。因此筆者認為，目前樓市出現“斷崖”式下跌、甚至全面“腰斬”的條件還不具備。
當然，萬一市場在短期內跌出了中央政府對房地產投資增幅、新開工量、銷售面積等指標的容忍下限，進入另一個“區間”，尤其可能危及中國銀行金融體系安全時，政府也會及時出手。
最有可能出現調整的兩個政策，一是降低首套房貸款利率和契稅等交易稅率，提高“剛需”和改善性需求群體的購買力；二是降低二、三線城市非戶籍常住群體的購房資格門檻，比如減少連續繳納社保年限。
當然，政策的調整會針對一、二、三、四線城市，採取差異化的定點調控。具體而言，在土地政策方面，三、四線城市房價回落壓力大，政府就要減少住房用地供應量，而在房價高的一、二線城市增加住房用地供應量；信貸政策方面，降低改善性需求群體的貸款利率，實行“認房不認貨”的信貸政策——只要現在名下只有一套房，即使中間換過其它房子，信貸還應按照首套房而不是多套房的利率來執行。諸如這樣的差異化操作，其幅度是有限和可控的。因此不會出現2009年式的大規模全面刺激。 |
