中國青年報：怎麼運作的呢？
劉生：“用土生金”。
2004年我與某公司合作，注册成立一個新的房地產公司，一起開發某房產項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關文件，按建築面積收取市場地價的10%。後來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經在一期工程中完成，共21棟農民房，總計9500平方米的建築面積，實際容積率3.3，而全部工程竣工後的實際容積率是4.0。
中國青年報：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎？
劉生：一般不會。有時就是利用規劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發用地。其餘4830.5平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房，實際建築面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。而事實上，當初的規劃容積率是1.6，這樣開發商又多出了0.78的容積率開發空間。
中國青年報：除了提高容積率，還有什麼渠道增加盈利？
劉生：當然還有。
我再告訴你兩個開發商的生財之道。比如我們這個房產項目總建築面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業面積合同上沒有說明，是開發商的紅利，至少價值1億元。
另外一個就是，總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房後，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業面積用地。
從這個過程中你就可以看出，開發商是怎麼把200萬元變成兩億元的。
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