近日，銀保監會、住建部、人民銀行發布《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，明確允許商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金，這對減輕房地產企業流動性壓力、促進房地產市場平穩健康發展無疑是一項重大利好。
中國內地的期房預售制度於1994年正式確立，根據相關規定，首付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等都應存入預售資金監管賬戶，開發商只能按照施工進度從監管賬戶中慢慢提取出來使用。具體怎麼提取，提取什麼比例，一般由各地建設行政主管部門或房地產行政管理部門自主制定實施細則，比如完成主體封頂撥付一部分，到交付日期再撥付一部分。這一措施的目的，就在於留下足够資金保證建設工程竣工交付，確保預售資金專款專用。
合理的資金監管是必要的。但自從個別房企違約事件發生後，一些城市就收緊預售資金監管，甚至出現“零撥付”現象，加劇了開發商的資金壓力。有房企就曾抱怨，“賬面上有幾百億元現金，但能提取的非常少”。今年年初，我國出台商品房預售資金監管新規，明確提出合理確定監管額度，確定首末撥付節點等，有效緩解了個別企業的資金壓力。此舉則進一步正視房企難題，突破節點限制，既緩解了房企的流動性壓力，也提高了預售資金的使用效率。
當然也要看到，允許置換預售資金是為了給開發商“解渴”，而不是刺激房地產投資，安全審慎、合規穩健是基本的底綫。《通知》一方面規定了商業銀行要充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等進行自主決策，明確了銀行保函政策主要是支持短期有流動性風險的但基本穩健的企業，不是無差別地支持；另一方面，具體規定了置換預售資金的比例，并優先用於蓋樓、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資等，充分考慮到了房企挪用款項盲目擴張等風險，有利於保證資金的合理安全使用。
總的來看，“保交樓”是行業當下及未來一段時間重要推進的工作，而保持房企資金的適度流動性是引領行業走出低穀的重要措施。就在近日，央行與銀保監會出台支持房地產發展的16條措施，將很大篇幅用在了對民企融資的鬆綁政策上。比如支持開發貸、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，要求銀行積極做好“保交樓”金融服務等，都釋放了寬鬆房企的信號，為房地產行業帶來了積極的發展預期。
更長遠看，房地產政策主基調仍繼續堅持“房住不炒”，未來政策端還將繼續保障合理住房需求，嚴防房地產過度金融化、泡沫化等傾向。（來源：南方日報 作者：扶青） |
