中評社廣州5月11日電／在各地樓價仍然漲勢難擋之時，一直高燒不退的廣州樓市卻有了降溫的跡象。根據廣州市國土房管局日前發佈的數據，今年3月，廣州十區一手住宅首次出現最大降幅，每平方米下跌700元，而中小戶型方面更是比2月下降887元/平方米，降幅達13.9%。
消息一傳出，廣州樓市便再一次成為社會關注的焦點。有人冷眼旁觀心存疑問，有人歡欣雀躍滿懷期待，更有對房價恨鐵不成鋼者稱這是“廣州打了其它城市一記‘耳光’”。
廣州樓市的此番“降價”是宏觀調控的成果，還是均價遊戲的反映？這一“耳光”究竟是曇花一現，還是預示拐點到來？據經濟參考報報道，一些專家提醒，應警惕房價起伏背後的風險，房地產企業在日益依賴貸款資金的同時，也把樓市綁上了高風險的戰車。目前樓市的投資風險在增大，一旦價格發生逆轉，當心美夢破碎，“富翁”變“負翁”。
房價下跌就像一個數字遊戲
“房價必降”，廣州市長張廣甯年初的承諾猶在耳邊。4月中旬，廣州市國土房管局公佈數據房價下降。不少人將這兩件事聯繫起來，把此次廣州房價跳水看作是市長降價承諾的兌現。
廣州樓市真的降溫了嗎？對這一“耳光”的解讀，專家們見解不一。
3月廣州房價下跌的原因複雜，專家認為主要是供給結構方面的因素。廣東省房地產協會市場研究部主任黃福新分析認為，分佈在郊區的低價位樓盤交易量增多，把均價拉低了。具體而言，3月花都區新建商品住宅成交面積達到13.82萬平方米，占廣州全市十區總交易面積的23.13%，而花都區新建商品住宅均價是全市最低的，僅為3759元/平方米。由於郊區低價樓盤交易量大，中心城區高價樓盤交易量少，均價被拉低，房價下跌就不奇怪了。
有專家認為，部分區域的“井噴式增長”是導致均價下降的偶然因素，不能代表整個廣州的真正房價走向。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說，廣州3月住宅均價的變化，主要是花都成交量的大幅變化所造成的：花都3月成交面積比2月的6.39萬平方米高出7.43萬平方米，增幅高達116.28%，這樣的漲幅可以稱為“井噴式增長”。而其它主要區域的成交量則有不同程度的下降。通常來說，2月花都成交量不應那麼少，而3月花都成交量又不應那麼多；換言之，2月整體均價不應當這麼高，而3月整體均價又不應如此低，其中不一定是有人為的因素，但花都區數據存在匯總不及時或不準時是很有可能的。
另外，股市、基金近期看好也是影響廣州房價下跌的重要因素。黃福新說，目前，國內流動性資金過剩，由於股市行情不斷看漲，吸引了大量資金注入股市；同時，國家對房地產調控的層層加碼，政策落實嚴格，使許多投資者停止了對房地產的投資，轉而投資股市。可以說，是股市“救”了房市，使房價有所回落。
業內人士認為，不能否認種種宏觀調控政策的出臺和落實對這次廣州房價下降起到了一定的作用。但這種作用是有限的，因為政策從頒發到生效需要時間，不可能像外界所說的，市長一句話說要降，房價就馬上降的。房價下降，政策因素的影響所占比重很小，其作用主要在於它影響了市民的消費心理預期，無論是市長說要降房價，還是“廣七條”的出臺，都使消費者改變了原來認為房價只升不降的看法，讓其產生了觀望的情緒。
韓世同認為，3月廣州樓市“價量雙降”只是一種表面上的、結構性的變化，樓價其實並沒有出現真正的實質性的下降，但這也極有可能是市場將要出現逆轉變化的一種先兆或一個開端。
聽到每平方米700元降幅的消息後，苦苦觀望樓市多時的廣州市民李俊聽訊後滿心歡喜地再次跑去珠江新城看樓，結果失望而歸。樓盤價格堅挺，有的房價甚至比自己2月去看時還高出了不少，數據與現實的巨大反差讓李俊既困惑又鬱悶。李俊說，感覺上是被數據“忽悠”了，城中心的房價還在往上漲，這樣的房價“下跌”就像一個數字遊戲。
業內人士指出，700元是一個平均概念，是指廣州全市十區一手住宅均價的平均下降額度。黃福新說，房屋均價這個數據本身並不十分科學合理，其計算方法是用一段時期內一定的房屋交易總額除以交易面積得到的數據，這種計算帶有一定的籠統性，存在結構性問題——不能保證高、中、低檔房屋所占比例保持一致。韓世同認為，太複雜或公眾看不懂的數據其實沒有價值和意義。建議參照股市統計分析方法，在均價基礎上建立和完善房價評估體系。 |
