2009年北京市商品房竣工面積為2678.6萬平方米，其中住宅竣工面積1613.2萬平方米。張洪石說，以每套面積80～125平方米計算，全市去年竣工的商品房大約在12萬～15萬套。
北京市常住人口接近1800萬人，按去年竣工商品房的規模與建設速度計算，大概需要40年時間才能滿足全市每戶家庭的基本購房需求，供應量嚴重不足。
只要遠期有看漲的趨勢，市場肯定存在追逐利差的投機群體。不過，北京房市“消費的主力不是炒房者”。張洪石首先以南四環外的萬科紫台樓盤來證實自己的判斷。一套商品房171平方米，每平方米3萬元左右，總房價就在500萬元。一個單元十六層、32套，市場價格總額為1.6億元。小區有四棟樓，共20個單位。炒家即便買走其中一個單元，也不足以影響整個小區的房價。
其次，以他個人兼任過江浙企業集團高管的經驗觀察，排在中國民營企業500強中200位左右的企業資產大概是十億元，企業排名越往後資產就越少。如果其中一家企業拿出1億元資金到北京炒房的話，生產經營資金鏈必定受到嚴重影響。
第三，新聞報道中常說山西煤老板攪亂北京房市。他分析，哪怕山西有1000個煤老板，每個人攜帶1億元資金炒房也就是1000億元，根本無以撼動京城房市的大盤。
“炒房者在房市充其量是起到一個推波助瀾的作用。”他認為，影響北京房價的決定性因素還是房地產的開發成本。遠洋地產子公司以40.8億元拿下的望京“地王”，樓面價每平方米2.75萬元；中國兵器裝備集團子公司拍獲的海淀“地王”樓面價達到2.83萬元／平方米。
除此之外，樓盤基建、安裝成本每平方米一兩千元，開發商售房的所得稅、營業稅等各種稅費約占房價的三分之一；房地產企業每年的利潤最低在15%，兩年為一個開發周期。按此測算的話，每平方米商品房價格超過4萬元，與市民心理價格預期相距甚遠。
國務院發展研究中心一位研究員接受中國青年報記者採訪時介紹，2009年我國全社會消費品總額12.5343萬億元，房地產銷售總額占了一半以上。“說房地產綁架了中國經濟一點都不為過。”他說，以北京為例，去年全市地產開發投資2337.7億元，占全市社會固定資產投資48.1%；房地產銷售4.4萬億元，占GDP比重13.11%。
“任何產業對財政的貢獻率都比不上房地產。”只要土地財政問題不解決，宏觀調控政策打壓房價的空間就值得關注。張洪石說：“房價根本不可能低於樓面價。”否則，房地產公司幹脆不參加競拍。4月27日北京市房山區首塊限價房地塊流拍就是一個例子。
後續政策不跟進，房市“高燒”必將強勢反彈
提高二套房首付比例、貸款利率不得低於基準利率的1.1倍等調控房市“組合拳”，重點打擊炒房投機。但不可忽視的是把真正的購房群體擋在了門外。有網友稱，房市新政只在“打劫”白領。
張洪石說，公務員從來不需要購買商品房，即使買也是為了投資或增值。因為他們在各大部委、機關有價格更優惠的集資建房或變相的福利分房；教師等事業單位也基本上不要買商品房；低收入群體去買限價房、廉租房。只有收入在中等偏上水平的白領才是京城購買商品房的主體。
即使北京大規模增加土地供給，提供充足市場供應量，從項目規劃到建好樓盤賣房至少需要兩年時間。如果京城每年新增十萬套保障性住房供應，房市價格將應聲而落。不過上述前提條件暫時都還不存在，再加上地方政府也缺乏主動降低房價的動力，因此目前房市新政主要以抑制需求為主、穩定房價為主。
一方面，房市的剛性需求被打壓住了，但這些需求五年、十年之後同樣客觀存在。另一方面，社會面臨通貨膨脹壓力，老百姓不願意存錢，手中的錢缺少保值、增值手段，不排除以游資的形式進入房市投機謀利。
張洪石說，北京房市已經處於“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。一旦缺乏後續調控政策，沒有從根本上解決土地財政、房地產開發成本不斷上漲、市場供應量嚴重不足等關鍵性問題，“房價經過政策調整適應期後，可能出現‘報復性’上漲。”
他說，較之國外土地私有化，貨幣發行需經國會批准的體制，中國政府一手管土地，一手管貨幣發行的體制更有利於控制市場風險，只要降溫措施控制得力，房市不會出現崩盤現象。
採訪中，不少專家建議，國家在加大土地供應量的同時，利用稅收杠杆，把土地出讓收入的80%劃歸中央政府，就可以讓地方政府失去賣地的衝動。為了彌補地方財政收入不足，國家可以把高科技、節能減排、綠色環保產業的稅收劃給地方政府，以此鼓勵地方政府做實實體經濟，而不是一心去經營城市，從而讓房市回歸理性。 |
