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| 房地產利益實際上已經騎劫了整個經濟 |
中評社╱題：從香港經驗看如何對待房地產經濟，作者：劉迺強（香港），全國人大香港基本法委員會委員、本刊學術顧問
香港依靠房地產經濟的正反經驗
根據《基本法》，香港的政府財政預算要“以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字”，同時又規定要實行“低稅政策”。但是香港的財政卻十分寬裕，在回歸後經歷的經濟不景中，雖曾出現多次赤字預算，但至今仍坐擁差不多18個月政府開支的巨額儲備。社會福利，則頗為健全，包括12年免費教育、高補貼大學教育和職業培訓及再培訓、幾乎免費的公共醫療、接近一半人口居住廉價房和廉租房、近50萬人接受綜合援助生活、70歲以上老人全部可拿每月近1千元的“生果金”等。這表面看來的財政奇跡，是因為香港的財政收入，經常有40%以上是來自包括拍賣土地使用權等與房地產有關的來源。
香港這一高度依靠房地產經濟的財政經驗，近年來被內地很多城市借鏡。在稅收要大量上繳中央，但城市之間要攀比，地方領導要拼政績的環境下，青出於藍，賣地收入往往超過50%城市財政收入。結果不但像香港一樣，樓價飛漲，貧富懸殊加劇，不但使許多市民都有買不起住房的怨憤，而且炒賣之風熾烈，更屢壓不下，形成泡沫，破壞經濟穩定和正常發展。今天不論香港和內地，都開始形成共識，政府有責任制定房屋政策，以穩定樓價，壓抑炒風，同時更要以較正常的人息比例的每月供款和合理的供款期，使大部份有置業意欲的市民能有機會購房自住。
這方面，香港多年來豐富的的正反經驗和近來的有關討論，總結一下，不但有助解決香港的有關問題，同時也會對內地的討論和政策的制訂，有所幫助。
房地產市場的規律與政府的責任
在討論之初，我想先介紹兩條與房地產市場有關的規律。
於城市化的過程中，城市基本建設不斷完善，加上市民收入不斷上升，對住房的要求不斷增加，住房有不斷升值的趨勢。這就是經濟學上所說的經濟租，許多時業主什麼都不用做，三幾年間由於房子升值所帶來的紙面財富，會遠大於一輩子辛勞的所得。房子一天未賣出，這財富還不是實在的，但從此而來給業主的財富效應，和社會上財富再分配效果，卻是真實存在的。
因此，對老百姓來說，購房除了有自住的實際作用之外，同時更是他們一輩子最大，而且也是最能增值獲利的投資。因此，市民一有能力，便想買房子，而腦筋靈活點的，更千方百計買第二套、第三套……慢慢下來，對不少市民來說，買房子的作用，是以投資增值為主，居住反而成了次要。於這階段，有些更聰明靈活的人，更通過各種融資方法，或屯積居奇，或作短期炒賣圖利，房價便越炒越高，房地產成了一個投機市場。
王小強準確地指出，在正常的市場中，價格與需求成反比，價格上漲，需求便受壓抑，最終達至供求平衡。但是一到投機賭博這階段，市場卻會出現“追漲殺跌”的現象，樓價上升不止，泡沫出現，最終爆破，之後大幅下瀉，往往要政府介入才能穩定下來。(注1)這反常的大漲大跌現象在香港和內地都曾經出現。
第二條規律是我們採取的小區開發模式，一個房地產項目從規劃到入夥，最快也要三至五年。換句話說，供應並不可能即時回應需求和價格的變化。事實上，往往在市面好景時，發展商紛紛起動新項目，到這些新項目竣工時，差不多一起推出市面，供應充沛，價格下調，弄到發展商大都不願意開發新項目，到前一階段的供應消化得七七八八時，又會出現短缺，又再一起開發。這樣由供求錯位時間差造成的怪圈周而復始，永遠不會完結，使房地產市場即便在正常情況之下週期性現象仍會十分明顯，波動甚大。
以上兩條規律同時起作用，會令週期性的波幅加大，但總的來說，市場價格仍反覆向上發展，投資房地產保值仍永遠都具吸引力。
在香港和內地城市，政府都是土地唯一供應者。政府除了有責任穩定房地產市場，引導其正常發展這經濟目標之外，還多少肩負了“居者有其屋”，保障市民要有合理的居住環境，和滿足其置業興家的意願的政治目標。
香港自70年代開始有房屋政策，直到回歸之後董建華的“8萬5”政策，都兼顧這雙重目標。在90年代港英政府表面為了滿足中方的要求，其實為它的撤退埋下不安的伏線，一方面限制土地供應，同時利用巨額土地收入大搞福利，收買人心，和藉此維持其徹退前的穩定和繁榮，並且炮製一個大泡沫給接手的特區政府去應付；這是善用房屋政策以達到政治和經濟目標的經典範例。
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