綜合不動產稅和房產轉讓所得稅雙管齊下——
韓國 利用賦稅穩定房價
駐韓國記者 莽九晨
韓國房地產市場也經歷過快速增長的階段，但隨著韓國政府出台多種賦稅制度，房地產市場的投機行為已基本得到控制。近日，本報記者就韓國房地產實行的賦稅制度採訪了韓國賦稅研究院研究員樸明浩博士。
樸明浩介紹說，韓國政府為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產稅。1997年亞洲金融危機之後，為了快速恢復經濟，韓國政府放寬了房產轉讓制度，並實行低利率政策，這對促進房地產市場發展起到了積極作用，但也助長了房地產投機，導致了房地產價格過快上漲，並產生一定的資產泡沫。尤其是2001—2006年，韓國全國房地產價格平均每年以超過10%的速度增長，而首爾地區的房價更是增長速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區平均房價上漲就達到19.2%，首爾市江南地區的房價更是平均上漲達到25.9%。為了抑制房價過快上漲，韓國政府於2005年出台了綜合不動產稅，徵稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，並根據房產總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國從1961年起就徵收財產稅，這一稅種的徵稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，也是根據財產價值不同，所負擔的稅率也不同。因此，如果將財產稅和綜合不動產稅算在一起，擁有高檔房產的富裕階層就會承擔更重的賦稅。
但事實上，綜合不動產稅的出台對抑制房價快速增長並沒有取得明顯效果，因為每年房價上漲的速度要遠遠高於每年所要承擔的賦稅，所以房地產投機行為依然存在。為了打擊房地產投機行為，韓國政府又出台了更為嚴厲的房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之後，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%—35%不等的房產轉讓所得稅。隨著這一政策的出台，再加上之前的綜合不動產稅，韓國房地產投機現象得到了很好地控制，房價也基本得到了穩定。
房產稅涉及房子和土地，包括固定資產稅、城市規劃稅等——
日本 根據時價徵稅
在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產本身，而且意味著獲得相應的土地所有權。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
一般說來，從房屋、土地保有類課稅來看，與土地、房屋有關的稅金，包括固定資產稅、城市規劃稅等稅種。
上世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產稅。固定資產稅屬於地稅，由地方稅務機關徵收管理。固定資產稅主要對土地、房屋等徵稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產權所有者。土地包括住宅、農田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產權所有者，有義務向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4%。而東京都心23區的產權所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。
對土地、房屋的課稅依據是市場價值計征的，日本稱之為“適當的時價”。日本一般每三年進行一次基礎評估，估價的當年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。在其後的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。土地價格是依據“路線價”計算出來的。依據固定資產評價標準所確定的路線，其周邊的單位土地價格是計算不同地區、不同用途的土地價格的基礎，房屋則以房屋再建價格為基礎評估。例如，本報記者手上有一份“東京都平成22年度（2010年度）土地、房屋稅金說明”，上面寫道：“由於2010年度不是評價基準年度，其價格原則上依據2009年的基準價格進行計算。不過，如果截至2009年7月1日地價出現下滑，將依據能夠反映其下滑的修正價格進行計算。”
除了固定資產稅外，還有城市規劃稅，這是用於市町村的城市規劃或土地區劃調整的稅種。其納稅人、課稅依據等與國家資產稅相同，課稅對象為城市規劃區域裡的土地、房屋。稅率由市町村自定，但不能超過0.3%的上限。例如，東京都的城市規劃稅稅率即為0.3%，愛媛縣新居濱市的稅率為0.28%，長野縣上田市的稅率為0.2%。
日本的固定資產稅和都市規劃稅也有相應的減免制度。根據土地和房屋的具體情況而採取差別稅率，兼顧社會公平。
日本是地震多發國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據不同的條件，可獲取1—3年不等的固定資產稅和城市規劃稅的減免；再比如，如果對房屋進行節能改造，可依據條件享受1／3的固定資產稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進行無障礙通道改建的，100平方米以內的房屋可以享受減免1／3的固定資產稅。另外，對土地徵收的稅額達到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規模住宅用地，也可享受城市規劃稅的減免。
有較為完善的《房產稅法》和《房產購置稅法》——
德國 法律運用講技巧
在德國，只要有房產，一般需交納房產稅，只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。
房產稅是地方稅，有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單，是按“統一的徵稅值”乘以3.5%。後，再乘以當地確定的稅率。例如，本報德國分社的房產近140平方米，按此規定，計算的結果是每年分季度交納900餘歐元。這一數字相對固定，因為“統一的徵稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數字確定，在東部是按1935年1月1日的數字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統一的徵稅值”，但實際上沒有做到，所以德國目前認為此徵稅值低於實際房產價值。
房產購置稅可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值交納一定數量的稅。這個稅也是地方稅，相應地，有一部《房產購置稅法》。在德國，房產購置稅基本上是按房產價值的3.5%徵收，各個聯邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。
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